인천지방법원 2025타경34078. 부천시 원미구 춘의동 춘의베르빌 203호 다세대주택입니다. 외형상 감정가 1.90억에서 두 차례 유찰되어 9,310만원까지 내려왔지만, 등기부상 을구 1순위 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권자인 김경진은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 126-3 춘의베르빌 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 33.22㎡ |
| 소유자 | 백상훈 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 |
| 청구금액 | 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2023.04.05 압류입니다. 이후 압류 1건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1순위 주택임차권등기 김경진은 대항력 있는 임차권으로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 확약의 범위와 효력은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김경진 | 182,000,000원 | 有 | 有 | 미배당분 인수 가능 |
| 서정화 | 1,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
김경진 임차인은 2022.06.17 전입, 2022.05.19 확정일자를 갖고 있으며 임차권등기가 설정되어 있습니다. 현재 회차 낙찰가 93,100,000원 기준 배당 가능액은 약 91,024,200원이고 부족분 약 90,975,800원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
③ 실질취득 기준 분석
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 낙찰가 93,100,000원 + 인수 가능액 90,975,800원 = 약 184,075,800원 수준으로 봐야 합니다.
④ 시세 비교
춘의베르빌 동일 면적 최근 거래는 2021.08 거래 1건이며 거래가는 174,000,000원입니다. 최저가만 보면 9,310만원으로 낮지만, 임차보증금 인수 가능액을 합산한 실질취득액은 약 1.84억으로 최근 거래가보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김경진 임차인의 보증금 인수 가능성과 확약서 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가가 낮아져도 인수액 증가 가능성이 있어 총 취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
- 소유자·점유 관계. 현황조사 및 명세서 기준 임대관계 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수액을 봐야 한다”
이 물건은 유찰로 최저가는 크게 내려왔지만, 경매의 핵심 위험은 가격이 아니라 임차권입니다. 김경진 임차인의 대항력과 보증금 1.82억이 존재해 낙찰가만 보고 접근하면 예상 밖 비용이 발생할 수 있습니다. 권리분석상 가장 중요한 숫자는 9,310만원이 아니라 약 9,098만원의 인수 가능 보증금입니다.
