부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34080 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 68.68㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

207,655,000원 2억 765만 감정가 349,000,000원

감정가의 59% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 171,010,000원 최저가 대비 +21%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,710만원

최저가의 10% · 17,101,000원

실거래 대비

▼ 11.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 2.35억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차권등기 위험이 핵심인 물건. 낙찰가보다 큰 보증금 인수 가능성으로 실질취득 부담을 반드시 봐야 합니다.

가격 최저가 1.71억이지만 대항력 임차보증금 부족분 1.32억 인수 가능 → 실질취득 약 3.03억
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 1,701만원
리스크 송태규 임차권등기 3억, 확약서 제출 내용은 해당 권리 검토 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 송태규의 보증금 3억원이 존재하며, 현재 배당 구조에서는 부족분 132,184,140원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 임차권등기 물건입니다.

감정가 / 최저가

349,000,000원 / 171,010,000원

2회 유찰

실질취득 부담

303,194,140원

낙찰가+인수액 기준

임차보증금 인수

132,184,140원

배당 부족분

핵심지표

대항력 임차권

보증금 300,000,000원

인천지방법원 2025타경34080. 부천 원미동 행복마을 3층 301호 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석 포인트는 일반적인 후순위 권리보다 임차권등기와 대항력입니다. 임차인 송태규는 보증금 3억원, 전입일 2021.11.23, 확정일자 2021.11.12로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34080 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 원미동 118-2 행복마을 3층301호
물건종류	다세대주택 · 이용상태 다세대주택
소유자	김은규
감정가 / 최저가	349,000,000원 / 171,010,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 300,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기는 임차인의 대항력과 우선변제권 판단이 핵심입니다. 현재 배당 예상에서는 임차보증금 일부만 배당되고 부족분이 발생합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
송태규	300,000,000원	有	有	132,184,140원 가능

⚠️ 매수인 인수 리스크 대항력 있는 임차보증금은 낙찰가가 내려가도 배당 부족분이 늘어날 수 있습니다. 현재 시나리오에서는 최저가 171,010,000원 낙찰 기준 보증금 부족분 132,184,140원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 따라서 단순 최저가가 아니라 실질취득 약 303,194,140원 기준으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

행복마을 동일 면적 최근 거래는 2022.05, 2023.02 거래 기준 평균 292,500,000원입니다. 최저매각가는 낮아 보이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 약 3.03억원으로 최근 거래 평균보다 높습니다.

거래월	면적	층	거래가
2023.02	68.68㎡	4	290,000,000원
2022.05	68.68㎡	2	295,000,000원
최근 거래 평균		2건	292,500,000원

배당 분배 (최저가 171,010,000원)

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

실질취득 기준으로 보면 최근 거래 평균보다 높은 부담입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,194,140원
임차인 송태규 보증금	300,000,000원	167,815,860원
미배당 임차보증금	132,184,140원	매수인 인수 가능

⑤ 입찰 체크리스트

낙찰가 착시 주의. 최저가 1.71억원만 보면 저렴해 보이나 임차보증금 인수 가능성을 포함해야 합니다.
임차권등기 확인. 송태규 임차권등기와 대항력·우선변제권 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
실질취득 기준 입찰가 산정. 보증금 인수 가능성을 반영한 총투입금 기준으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 총비용을 봐야 한다”

이 물건은 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 임차권 리스크가 남아 있습니다. 대항력 있는 임차보증금 3억원 중 부족분이 발생하면 매수인이 부담하게 되므로, 싸게 낙찰받는 구조가 아니라 인수금까지 포함한 실질취득 경쟁입니다. 권리 흐름 자체보다 임차보증금 승계 여부가 결과를 결정하는 물건입니다.

부동산강제경매

보증금 3억 임차권등기, 낙찰가보다 큰 인수 리스크 — 부천 행복마을 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 총비용을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	3억 4,900만원
2	2026-05-27	유찰	2억 4,430만원
3	2026-07-08	대기	1억 7,101만원