한 줄 평 임차인 박정연의 대항력 있는 임차권등기 260,000,000원이 이 물건의 핵심입니다. 최저가는 최근 거래와 비교하면 낮지만, 배당 부족분 70,304,800원 인수 가능성이 있어 단순 저가 낙찰로 보면 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 매수 전 확인이 필요합니다.
감정가
276,000,000원
다세대
최저가
193,200,000원
1회 유찰
실질취득 위험
263,504,800원
낙찰가+예상인수
핵심지표
임차권 260,000,000원
대항력 있음
인천지방법원 2025타경34096. 부천시 소사구 심곡본동 까사미아 401호 다세대주택입니다. 감정가는 276,000,000원이며 현재 최저매각가는 193,200,000원입니다. 권리분석의 중심은 금융권 권리가 아니라 임차권등기입니다. 박정연 임차인은 2021년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 623-5 까사미아 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 193,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박정연 | 260,000,000원 | 있음 | 가능 | 확인 필요 |
임차인은 건물 전부를 대상으로 하며 임대차계약일 2021.10.15, 주민등록일 2021.11.29, 확정일자 2021.11.04입니다. 배당요구를 했고 우선변제권 행사가 가능합니다. 현재 배당표 기준 최저가에서는 보증금 일부가 배당되지 않아 매수인 인수 가능성이 발생합니다.
② 시세 비교 — 임차 인수를 포함해 봐야 한다
까사미아 동일 평형 최근 거래는 2022년 1월 260,000,000원 1건입니다. 최저매각가는 거래가격 대비 74.3% 수준으로 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 여부에 따라 실질 취득비용이 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 53.11㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 평균 | 53.11㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
⚠️ 실질취득 기준 확인 현재 배당 기준 미배당 임차보증금은 70,304,800원입니다. 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차보증금 인수 구조에서는 실질취득액이 증가할 수 있으므로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
매각대금 배분 (최저가 193,200,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 거래가 대비 낮지만 임차 인수 가능성을 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,504,800원 |
| 임차인 박정연 보증금 | 260,000,000원 | 189,695,200원 |
| 신한카드 가압류 | 36,036,120원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | - | 70,304,800원 |
✅ 긍정 요소 최근 거래 260,000,000원 대비 최저가는 낮고, 준공 2020년 신축급 다세대입니다.
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약은 해당 권리 해소 여부 확인 후 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 도원초등학교 북동측 인근 기존 주거지대이며 주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 2020.05.04 사용승인, 승강기·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 환금성. 7세대 규모 소형 다세대로 거래 표본이 적어 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 박정연 임차권등기의 대항력 및 확약서 효력을 반드시 확인하세요.
- 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 미배당 임차보증금 인수 여부를 함께 계산해야 합니다.
- 권리 검토. 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 임차권이 먼저다”
이 물건은 가격만 보면 최근 거래 260,000,000원 대비 최저가 193,200,000원으로 매력적으로 보입니다. 하지만 핵심은 대항력 있는 임차보증금 260,000,000원입니다. 확약 내용이 실제로 임차권 인수를 제거하는지 확인되기 전까지는 단순 저가 매수로 접근하면 안 됩니다. 권리 확인 후 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
