190,591,000원
인천지방법원 2025타경34099. 김포시 구래동 6917의 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1),(2)는 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설(고기파는 청년들)로 이용 중이고, 기호(3)~(5)는 주차장으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 그리고 기호(3)~(5)의 주차장 지분매각이 명시되어 있습니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사전국축산이고, 2024.01.25 농협은행주식회사 근저당권 1,440,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 들어온 여러 가압류·압류와 2025.07.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리가 깨끗해지는 것과 임차보증금 인수가 없어지는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34099 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6917 1층109호 · 경기도 김포시 김포한강9로115번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 기호(1),(2) 근린생활시설 · 기호(3)~(5) 주차장 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기호(3),(4),(5) 주차장 지분매각 |
| 소유자 | 주식회사전국축산 |
| 감정가 / 최저가 | 1,620,000,000원 / 190,591,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행주식회사 · 1,261,011,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 인수는 별도
말소기준은 2024.01.25 농협은행주식회사 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 서울보증보험·산은캐피탈·경기신용보증재단·우리금융캐피탈·농협은행·메리츠캐피탈의 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 들어와 매각으로 소멸합니다.
2025.10.31에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 2024.01.25 설정된 근저당권의 이전으로, 이 사건에서 판단해야 할 기준일은 여전히 2024.01.25입니다. 과거 광주은행·광주비아농업협동조합·남광주농업협동조합·성남제일새마을금고· 안산제일신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 — 송백 5,000만원이 실질취득가를 올린다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 송백 | 2023.12.28 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 주식회사 아트미트 | 2024.09.26 | 70,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 핵심은 주식회사 송백입니다. 송백의 전입일 2023.12.28은 말소기준권리 2024.01.25보다 빠르고, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 우선변제권은 없으며 현재 배당가정에서는 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 190,591,000원 | 50,000,000원 | 240,591,000원 |
| 7회 유찰 시 | 133,413,699원 | 50,000,000원 | 183,413,699원 |
| 8회 유찰 시 | 93,389,589원 | 50,000,000원 | 143,389,589원 |
③ 예상배당표 (매각가 190,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,468,274원 |
| 인수 · 주식회사 송백 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,440,000,000원 | 187,122,726원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 183,795,371원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 51,269,391원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 181,458,053원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,733,808원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 177,144,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,468,274원을 제외한 187,122,726원이 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 2,294,400,816원 중 배당액은 187,122,726원, 미배당은 2,107,278,090원입니다. 송백 보증금 50,000,000원은 배당대금에서 지급되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 구래역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 구래역(김포골드라인)이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 기호(1),(2)는 벽체 경계 없이 근린생활시설 ‘고기파는 청년들’로 일체 이용되고, 기호(3)~(5)는 주차장으로 이용됩니다.
- 도로. 북측 약 10m 내외, 동측·남측·서측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 토지 공시지가는 1,592,000원/㎡입니다.
- 일괄매각 구조. 목록1,2와 제시외 건물을 포함하고, 목록3,4,5는 각층 주차장으로 이용되는 지분매각입니다. 목록3~5는 목록1,2에 포함하여 평가됐습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 기호(1),(2)의 제시외 캐노피 약 15㎡는 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미한 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 현재 회차는 최저가 190,591,000원에 송백 보증금 인수 50,000,000원을 더한 240,591,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 송백 점유·대항력 원본 대조. 전입일 2023.12.28, 보증금 50,000,000원, 월세 3,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 아트미트 현황 확인. 전입일 2024.09.26, 보증금 70,000,000원, 월세 1,000,000원이며 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 실제 점유부분과 인도 범위는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린생활시설 2개호의 일체 이용 상태와 주차장 3개호 지분, 제시외 건물까지 매각 대상 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 해석 주의. 유찰 횟수만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 영업·임대수익과 주차장 지분의 환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당부족 확인. 현재 시나리오의 채권 미배당은 2,107,278,090원으로 크며, 후순위 채권은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.91억 낙찰”이 아니라 “2.41억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 표면적으로 감정가 1,620,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 190,591,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 주식회사 송백의 대항력 있는 보증금 50,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 실질취득 부담은 240,591,000원입니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 근린생활시설 2개호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 주차장 3개호는 지분매각이며 제시외 건물까지 포함된 일괄매각입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가 대비 12%까지 내려온 물건”으로 볼 것이 아니라, 임차인 인수액·실제 이용구조·주차장 지분·6회 유찰이라는 환금성 신호를 함께 검토해야 하는 물건입니다. 결론은 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 5,000만원 인수와 복합 매각구조 때문에 보수적으로 접근해야 한다입니다.
