인천지방법원 2025타경34114. 부천시 원미구 중동 현대홈타운 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오선애이고 2022년 5월 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소되어 있지만, 이 사건에서 중요한 것은 담보권이 아니라 2022년 4월부터 대항요건을 갖춘 임차인 김민재입니다. 말소기준으로 제시된 2023년 11월 압류보다 전입·점유가 앞서기 때문에, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 96,873,000원입니다. 하지만 이 금액만 시세와 비교하면 판단이 왜곡됩니다. 예상배당에서는 집행비용 2,143,714원을 제외한 94,729,286원이 김민재에게 배당되고, 보증금 부족분 150,270,714원이 남습니다. 최저가에 이 인수액을 더하면 매수인의 실질취득은 247,143,714원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 722-10 현대홈타운 5층 501호 · 중동로165번길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.55㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 오선애 (2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,700,000원 / 96,873,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 제시외 건물 | 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 우리은행의 과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.11.09 압류입니다. 이후 부천시 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 김민재는 2022.04.28 주민등록·점유, 2022.04.14 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 245,000,000원이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사하더라도 전액 회수되지 않으면 부족분이 매수인 인수로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민재 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.28 / 2022.04.14 | 245,000,000원 | - | 대항력 있음 | 있음 | 아님 |
| 박혜영 | 2024.10.21 / - | 3,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
박혜영은 2024.10.21 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 650,000원이며 2025.09.22 배당요구를 했습니다. 반면 김민재는 말소기준보다 앞선 점유·전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로, 이 사건의 매수인 인수위험을 결정하는 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현대홈타운은 8세대, 사용승인일은 2012.04.10입니다. 확인된 거래는 4건이며 전체 평균은 202,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 245,000,000원 거래까지 포함된 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.06 · 165,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 165,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -23.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 45.33㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2023.02 | 45.33㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2022.08 | 47.15㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 2022.05 | 46.55㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 165,000,000원 |
최저가만 놓고 보면 최근 시세의 58.7%입니다. 그러나 현재 회차에서 매수인이 인수할 수 있는 보증금 부족분까지 더하면 실질취득은 247,143,714원으로 상승합니다. 이는 최근 12개월 평균 165,000,000원의 약 149.8%입니다. 감정가 197,700,000원보다도 높은 금액입니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 절반 가격” 또는 “시세보다 저렴한 물건”으로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,873,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,143,714원 |
| 1. 임차인 김민재 보증금 | 245,000,000원 | 94,729,286원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | - | 150,270,714원 |
현재 회차에서는 김민재 보증금 245,000,000원 중 94,729,286원이 배당되고 150,270,714원이 부족한 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 245,000,000원은 이 시뮬레이션에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 96,873,000원 | 150,270,714원 | 247,143,714원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 67,811,100원 | 178,809,500원 | 246,620,600원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 47,467,770원 | 198,786,650원 | 246,254,420원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 한 번 더 유찰되면 최저가는 67,811,100원, 두 번 더 유찰되면 47,467,770원까지 내려가지만, 그만큼 김민재 보증금의 미배당 인수액이 178,809,500원 → 198,786,650원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 246,254,420원~247,143,714원 수준에 머뭅니다. 즉 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 유찰이 곧 가격 메리트가 되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2012.04.10입니다.
- 입지. 상지초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 토지면적은 212.6㎡, 공시지가는 2,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 실거래가 4건으로 많지 않습니다. 최신 거래는 2024.06의 165,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 최저가는 96,873,000원이지만 예상 인수액 150,270,714원을 더한 실질취득은 247,143,714원입니다.
- 김민재 임차보증금 인수 여부 원문 확인. 말소기준 전 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있으므로, 배당 후 부족분 승계 여부가 입찰가격을 좌우합니다.
- 말소동의 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차인의 대항력·보증금 채권까지 소멸시키는 내용인지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 박혜영 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금 3,000,000원·월세 650,000원의 임차관계와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 165,000,000원이고 이전 거래군 대비 -23.4%입니다. 과거 245,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 총 8세대이고 거래 표본이 적어 매도 시 가격 발견과 환금성이 대단지 공동주택보다 제한될 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 현황과 평가 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 이 물건의 가격이 아니다
이 사건의 첫인상은 감정가 197,700,000원에서 96,873,000원까지 내려온 2회 유찰입니다. 하지만 권리분석을 거치면 숫자의 의미가 완전히 바뀝니다. 김민재의 보증금은 245,000,000원이고 현재 예상 인수액은 150,270,714원입니다. 따라서 매수인의 실질취득은 247,143,714원입니다.
게다가 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 165,000,000원, 최근 추세는 -23.4%입니다. 실질취득액은 최신 시세보다 훨씬 높고, 한두 번 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총취득액은 246,254,420원~247,143,714원 수준으로 거의 고정됩니다. 최저가 메리트는 착시이고, 승부처는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김민재의 대항력과 잔존 보증금까지 실제로 소멸시키는지 여부입니다. 그 범위가 확인되지 않는 상태에서는 보수적으로 가격·권리 모두 경계해야 할 D등급 물건입니다.
