인천지방법원 2025타경34121. 김포시 장기동 테라비즈타워 지2층 비211호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기부의 말소기준은 2020.03.12. 주식회사우리은행 근저당권 63,600,000원이고, 이후의 임의경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있어 권리 자체의 인수 부담은 낮습니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 87,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 14,622,000원입니다. 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 동일 건물 또는 유사 물건의 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 지하 2층, 창호 없음, 공장(지식산업센터)이라는 개별 조건과 반복 유찰 이력은 환금성을 보수적으로 볼 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34121 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 지2층 비211호 · 도로명 경기도 김포시 태장로 751 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 7층 건물 중 지2층 비211호 |
| 소유자 | 인명진 · 2020.03.12. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 14,622,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) / 56,744,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
등기부상 최초 신탁 소유권보존은 이미 말소됐고, 2020.03.12. 인명진에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.04. 임의경매개시결정과 2025.09.08. 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 분석상 신고·기재된 임차인은 없으며 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 기재되어 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저가는 14,622,000원으로, 시나리오상 5회 유찰·감정가 17% 회차입니다. 그러나 감정가와 유찰률은 시장 실거래가 자체가 아닙니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없는 만큼 가격 메리트는 보류가 맞습니다. 반복 유찰은 오히려 이 물건의 용도·층·시장성에 대한 응찰자들의 보수적 평가가 누적됐을 가능성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 14,622,000원 | 13,958,804원 | 49,641,196원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 10,235,400원 | 9,651,163원 | 53,948,837원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 7,164,780원 | 6,635,814원 | 56,964,186원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 14,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.5% 추정) | - | 663,196원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 63,600,000원 | 13,958,804원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 14,622,000원 기준 추정입니다. 주식회사우리은행 근저당권은 채권최고액 기준 49,641,196원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액은 현재 분석상 매수인에게 승계되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포경찰서 북동측 인근의 테라비즈타워로, 주변은 동유형의 공장(지식산업센터)과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 지2층 비211호이며, 창호는 없음으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 35m, 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 위생 및 급배수설비, 일반 승강기, 화물용 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러, 지하주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당하며 토지 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터 공장이라는 특수 용도에 지하 2층·창호 없음 조건이 있고 이미 5회 유찰된 만큼, 일반 주거용 물건보다 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 최저가가 감정가 17% 회차라고 해서 시장가의 17%라는 뜻은 아닙니다. 실거래·매물·임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 실사용 가능성. 공장(지식산업센터) 용도와 지하 2층, 창호 없음 조건이 실제 사업 목적과 맞는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자, 사업자등록, 전입·점유관계 등을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2020.03.12. 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 재확인하세요.
- 채권 양도관계 확인. 경매개시결정 채권자는 유아이제사십차유동화전문 유한회사로, 양도인은 주식회사 우리은행으로 기재되어 있습니다. 배당요구 및 채권승계 관련 최신 서류를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담도 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “5회 유찰”은 경고
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.12. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없어 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 결론은 다릅니다. 감정가 87,000,000원에서 5회 유찰되어 14,622,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 지하 2층 공장(지식산업센터)이고 창호 없음으로 조사됐으며, 확인 가능한 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격·환금성은 현장과 시장 확인 후 판단”입니다. 최저가의 낮은 숫자보다 5회 유찰된 이유를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
