인천지방법원 2025타경34121. 김포시 장기동 테라비즈타워 지하 2층 비211호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 2019년 코람코자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2020년 3월 12일 신탁등기가 말소되면서 인명진 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 63,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025년 8월 4일 유아이제사십차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했고, 2025년 9월 8일 김포시 압류가 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도의 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34121 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 지2층 비211호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 태장로 751 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 7층 건물 중 지하 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 외벽 강화유리 및 석재 붙임 · 창호 없음 |
| 소유자 | 인명진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 29,841,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유아이제사십차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 56,744,996원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020년 3월 12일 우리은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 앞선 코람코자산신탁 명의 신탁등기는 같은 날 소유권이 인명진 씨에게 이전되면서 말소됐으므로 존속하는 신탁관계로 보이지 않습니다.
② 가격·유찰 구조 — 34.3%라도 저가 단정은 금물
감정가 87,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,841,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 20,888,700원, 그다음은 14,622,090원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 29,841,000원 | 34.3% | 28,903,862원 | 34,696,138원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,888,700원 | 24.01% | 20,112,703원 | 43,487,297원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,622,090원 | 16.81% | 13,958,892원 | 49,641,108원 | 0원 |
유찰될수록 담보권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 권리부담이 늘지 않는다는 뜻이지, 해당 가격이 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 동일·유사 호실 실거래 비교가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 937,138원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 63,600,000원 | 28,903,862원 |
| 근저당 미배당 | - | 34,696,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 근저당권 배당에 사용되고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 중 지하 2층 비211호입니다.
- 호실 특성. 외벽은 강화유리 및 석재 붙임 마감이고 대상 호실은 창호가 없는 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 경기김포경찰서 북동측 인근으로, 주변에는 동유형 공장과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로 조건. 북서측 약 35m, 남동측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 위생·급배수, 일반승강기, 화물용 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 조건. 정방형 평지로 공장 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하 2층·창호 없음·공장형 지식산업센터라는 특성과 3회 유찰 이력은 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 사용자, 점유원인, 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 동일 조건 시세 확인. 같은 건물의 지하층·창호 없는 공장 호실을 중심으로 최근 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 실사용 가능성. 대상 업종의 입주 가능 여부, 제조·창고 활용성, 화물 이동 동선과 적재 편의성을 점검하세요.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당의 양도관계, 배당요구, 김포시 압류와 조세채권을 등기부 및 배당 관련 원본에서 확인하세요.
- 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.09이므로 법원 공고에서 진행 결과와 향후 기일을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 어렵다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 인수나 법정지상권도 없어 실질취득액은 현재 최저가 29,841,000원으로 계산됩니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성과 실제 사용가치입니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 동일 조건의 실거래 기준이 없고, 지하 2층·창호 없는 공장형 지식산업센터이며 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 비교자료 확보 전까지 보수적 접근입니다. 감정가 할인폭이 아니라 같은 건물의 지하층 매매·임대 수요와 실사용 가능성이 입찰가를 결정해야 합니다.