인천지방법원 2025타경34154. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 10층 건물 내 제3층 제비03-080호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 맹금희 씨가 거래가 133,800,000원으로 소유권을 이전받은 뒤, 2022년 7월 주식회사우리은행 명의의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 강서세무서장·동고양세무서장 명의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 등기에는 소유자의 파산선고가 기재돼 있고, 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 점유자와 실제 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 제3층 제비03-080호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 10층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2022.05.12 |
| 소유자 | 맹금희 (단독소유 · 거래가 133,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 43,561,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사(변경 전: 주식회사우리은행) / 86,428,718원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.07. 접수된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 뒤이어 등기된 국세 압류 2건과 에프더블유2503유동화전문 유한회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 43,561,000원으로 감정가 127,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 감정가는 현재 시장가격과 같은 개념이 아닙니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가격이 확인되지 않는 상태에서는 최저가가 시세 이하인지, 시세 이상인지 판단할 근거가 부족합니다.
등기상 소유권 이전 거래가액 133,800,000원은 매매 원인이 2021.07.20.이고 등기 접수도 2022.07.07.이므로, 2026년 입찰가를 정하는 최신 시세 기준으로 바로 사용하기 어렵습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로, 실제 전유부분의 용도와 현재 임대수익·공실 여부를 함께 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 43,561,000원 | 42,376,902원 | 53,623,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 30,492,699원 | 29,543,830원 | 66,456,170원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 21,344,889원 | 20,560,681원 | 75,439,319원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,184,098원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 42,376,902원 |
| 근저당 미배당 | - | 53,623,098원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 근저당 배당으로 매각대금 전액이 소진돼 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 서측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층으로, 사용승인일은 2022.05.12.입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남서측으로 폭 약 24m 내외, 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 형상은 사다리형 평지입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,206,000원이며, 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 비율 대신 동일 건물·유사 층·유사 용도의 최신 매매가와 임대가를 직접 확인하세요.
- 실제 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현황·건축물대장·전유부분 용도를 대조하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 통해 점유자·보증금·사업자등록·전입 여부를 확인하세요.
- 파산선고 확인. 등기상 2025.01.13. 서울회생법원의 파산선고결정이 기재돼 있으므로 경매기록에서 절차 진행 상황을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 국세 압류 2건의 실제 채권액과 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·공실 확인. 미납 관리비와 현재 공실 여부, 관리 상태, 내부 마감 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 권리 인수 측면에서는 단순한 구조입니다. 현재 최저가 43,561,000원을 기준으로 한 실질취득액도 인수액 0원을 더한 43,561,000원입니다.
그러나 감정가 127,000,000원에서 3회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 기준이 확인되지 않고 임대관계도 미상이며, 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태가 함께 나타납니다. 따라서 결론은 권리 구조는 확인 가능, 가격과 점유는 보류입니다. 실제 시세와 점유관계를 확인한 뒤에만 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
