인천지방법원 2025타경34177. 부천시 원미구 역곡동 삼성팰리스 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 204,000,000원이고 3회 유찰돼 최저매각가는 69,972,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득으로 판단해야 합니다.
임차인 최한성은 2020.04.27. 확정일자를 받고, 2020.05.29. 점유를 개시한 뒤 2020.06.01. 전입했습니다. 말소기준권리인 2023.03.13. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 243-16 삼성팰리스 2층 201호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 811-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.01.19 · 삼성팰리스 총 6세대 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 (2020.05.29. 매매, 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 69,972,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최한성 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
현재 등기상 말소기준권리는 2023.03.13. 접수된 주택도시보증공사 가압류 827,500,000원입니다. 이후의 국세 압류, 부천시 압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최한성의 임차권등기 접수일은 2024.06.07.이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입과 점유는 말소기준보다 앞선 2020년이므로 보증금 미배당 잔액은 별도로 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최한성 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 195,000,000원 | 2020.06.01 2020.04.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 126,687,496원 |
| 곽문철 | 점유 부분·용도 확인 필요 | 확인 필요 | 2024.09.09 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
곽문철의 전입일은 2024.09.09.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 전입 순서만으로는 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니지만, 현재 점유관계와 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 매각물건명세서 원본과 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 확인 가능한 가격 기준은 감정가 204,000,000원과 낙찰가 + 임차보증금 미배당액으로 계산한 실질취득입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 69,972,000원 | 126,687,496원 | 196,659,496원 |
| 4회 유찰 시 | 48,980,400원 | 147,301,247원 | 196,281,647원 |
| 5회 유찰 시 | 34,286,280원 | 161,730,873원 | 196,017,153원 |
최저가는 69,972,000원에서 48,980,400원, 34,286,280원으로 낮아지지만 임차보증금 인수액은 126,687,496원에서 147,301,247원, 161,730,873원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 세 회차 모두 196,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 실질취득 고정형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,496원 |
| 1. 임차인 최한성 보증금 | 195,000,000원 | 68,312,504원 |
| 미배당 · 최한성 보증금 잔액 | - | 126,687,496원 인수 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 827,500,000원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권 · 최한성 | 195,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
최한성의 신청채권 195,000,000원은 임차보증금 195,000,000원과 같은 금액으로 나타나므로 중복 합산하지 않고 원인채권과 집행권원 관계를 확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 최한성의 배당액은 감소하고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2015.01.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다.
- 주위환경. 동곡초등학교 동측 인근으로 근린시설, 중소규모 공장, 단독주택, 아파트 및 다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 온수역이 소재합니다.
- 도로·토지. 북동측 약 4m 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 정방형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 기본적인 급배수·위생·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택이고 최근 확인된 낙찰 금액도 없어, 아파트처럼 표준화된 시세와 거래량을 전제로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득액을 계산. 현재 회차에서는 69,972,000원에 낙찰받아도 최한성 보증금 126,687,496원을 인수해 실질취득이 196,659,496원입니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 최한성 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 기재와 변경 여부를 확인하세요.
- 최한성 임대차 원본 검증. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 주민등록 전입세대, 확정일자 부여현황 및 경매신청채권의 원인을 대조해야 합니다.
- 곽문철 점유 조사. 전입은 후순위지만 현재 점유 부분, 계약관계, 보증금 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류의 체납액과 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성 검토. 총 6세대이고 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 주변 유사 다세대의 실제 계약 사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당 사항은 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 배당요구 및 세금 교부청구 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수가 늘어도 총액은 거의 그대로다”
이 물건의 핵심은 최저가 69,972,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 최한성의 보증금 195,000,000원 중 현재 가정상 126,687,496원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어간다는 점입니다. 최저가와 인수액을 합치면 실질취득은 196,659,496원으로 감정가 204,000,000원의 96.4%입니다.
추가 유찰로 최저가가 48,980,400원이나 34,286,280원까지 내려가도 인수액이 각각 147,301,247원, 161,730,873원으로 늘어 실질취득은 계속 196,000,000원대에 머뭅니다. 확인된 최근 실거래도 없어 시세 대비 할인이라고 판단할 근거가 없고, 세금 우선배당과 추가 점유자 확인 부담도 남아 있습니다. 표면 가격은 저가지만, 실질 가격은 감정가에 근접한 인수형 물건. 최한성 임대차의 실재와 세금 배당 구조가 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
