권리상 후순위 권리는 소멸하지만 대항력 있는 임차권등기로 보증금 일부 인수 가능성이 있어 가격 메리트 판단은 실질취득 기준으로 해야 함.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 가능성입니다. 대항력 있는 임차인 안영주의 보증금 265,000,000원 중 배당 부족분 136,801,620원이 매수인에게 인수될 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
267,000,000원
최저 130,830,000원
실질취득 부담
267,631,620원
낙찰가+인수 예상
임차보증금 인수
136,801,620원
안영주 임차권
권리 핵심지표
42점 C
임차권 리스크 반영
인천지방법원 2025타경34189. 부천시 원미구 춘의동 제이와이팰리스 7층 701호 근린시설 물건입니다. 감정가는 2.67억, 현재 최저가는 1.308억으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 유찰 할인형이 아닙니다. 등기부상 대항력 있는 임차권등기가 존재하고, 배당 부족분을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34189
소재지
경기도 부천시 원미구 춘의동 205-33 제이와이팰리스 7층701호
용도 / 이용상태
근린시설 · 공부상 오피스텔
소유자
신미숙
감정가 / 최저가
267,000,000원 / 130,830,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 265,000,000원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
임차인
대항력
우선변제
보증금
결론
안영주
有
가능
265,000,000원
배당 부족분 인수 가능
이성원
없음
해당 없음
미상
전입이 말소기준 이후
⚠️ 실질취득 기준 분석 최저가 130,830,000원만 보면 감정가 대비 저렴해 보입니다. 그러나 안영주 임차보증금 265,000,000원 중 배당 부족분 136,801,620원을 인수하면 총 부담은 약 267,631,620원 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,830,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,631,620원
임차인 안영주 보증금
265,000,000원
128,198,380원
고양시산림조합 근저당
144,000,000원
0원
노봉영 근저당
99,000,000원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
임차권 인수액을 포함하면 최저가의 의미가 달라집니다.
✅ 소멸 권리 말소기준권리인 고양시산림조합 근저당 이후 가압류·압류·경매개시 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 확약 적용 범위와 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
최저가 착시 주의. 1.3억 낙찰가만 볼 것이 아니라 임차권 인수 가능액을 합산해야 합니다.
