특수권리·특수조건
1
-
HUG인수조건
을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
A
매력지수75
유찰 2회
부동산강제경매
2025타경34195 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조
45.47㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
88,730,000원
8,873만
감정가 177,000,000원
최저매각가 86,730,000원
최저가 대비 +2%
낙찰일
07-08
낙찰 완료
부천지원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
867만원
최저가의 10% · 8,673,000원
실거래 대비
▼ 36.5%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
1.40억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
대항력 임차권이 존재하지만 확약으로 실질 인수 0원, 2회 유찰로 가격 매력 확보
-
가격
최저가 86,730,000원은 최근 12개월 평균 144,000,000원의 60.2%
-
권리
김건욱 임차권 보증금 195,000,000원은 확약으로 실질 0원 처리
-
주의
12세대 다세대라 환금성과 확약 원본 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (15)
법원경매 권리분석 · 다세대
임차권 인수 위험은 확약으로 해소, 유찰 2회로 가격 메리트 확보 — 부천 대영스카이 501호
인천지방법원 2025타경34195 · 경기도 부천시 원미구 도당동 32-13 대영스카이 에이동 5층501호
감정가 177,000,000원 · 최저매각가 86,730,000원 · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매(주택도시보증공사)
75점
매력지수 A등급 · 임차권 위험은 확약으로 실질 0원화되고 유찰 2회로 가격 메리트가 있는 다세대
대항력 임차권이 있으나 말소동의 확약으로 인수 부담이 해소되고 최저가가 최근 12개월 거래보다 낮아 A등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 있어 기본 인수위험은 큰 물건이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해당 임차인 인수는 실질 0원 처리됩니다. 2회 유찰 최저가는 최근 거래 144,000,000원의 60.2% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.
실질취득
86,730,000원
확약으로 인수 0원
인천지방법원 2025타경34195. 경기도 부천시 원미구 도당동 대영스카이 에이동 501호 다세대주택입니다. 핵심 권리는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 김건욱은 보증금 195,000,000원, 전입 2022.04.11, 확정일자 2022.02.25로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 이에 따라 해당 임차인에 대한 인수금은 실질 0원으로 판단합니다. 확약 범위를 벗어난 별도 권리관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34195 |
|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 32-13 대영스카이 제에이동 5층 제501호 |
|---|
| 용도 / 면적 | 다세대주택 · 45.47㎡ |
|---|
| 소유자 | 황승빈 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 |
|---|
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.08 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 김건욱 | 195,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 실질 0원 |
⚠️ 임차권 포인트 확약이 없다면 최저가 하락에도 미배당 보증금 110,231,140원 인수 구조가 될 수 있습니다. 현재는 제출된 말소동의 확약서에 따라 해당 임차인 인수 부담을 실질 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교
최근 거래는 대영스카이 기준 2025.08 거래 144,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 144,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 60.2%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -18.6% 하락 추세입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권등기 말소동의 확약서 원본 확인이 중요합니다.
- 가격. 최저가는 최근 거래 144,000,000원보다 낮아 가격 매력은 있으나 다세대 환금성을 고려해야 합니다.
- 환금성. 대영스카이는 12세대 규모로 거래 표본이 적습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심인 유찰 물건”
이 물건은 임차권등기라는 큰 권리 이슈가 있었지만, 확약으로 주된 인수 부담이 해소된 사례입니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 낮아 가격 메리트가 있으나, 소규모 다세대 특성상 환금성과 확약 조건 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 부천시 원미구 도당동 32-13 대영스카이 에이동 5층501호
2025-08-21 11:14
- 현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못함. 전입세대확인서(동거인포함), 외국인체류확인서에 등재된 자 없음. 별도의 확인이 필요함. 안내문은 현관문 틈에 끼워 두었음.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-07-08
10:00
별관 제122호 법정
최저매각가
8,673만원
▼ 51% 감정가 1억 7,700만
입찰 보증금
867만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-15
15:30
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
1억 7,700만→8,673만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 6,071만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-04-22 |
유찰 |
1억 7,700만원 |
| 2 |
2026-05-27 |
유찰 |
1억 2,390만원 |
| 3 |
2026-07-08 |
대기 |
8,673만원 |
건물·단지 정보
K-apt
대영스카이
에이동 5층501호
부천로354번길 11 (도당동,대영스카이)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
16년차 · 준공 2010년 9월
0년15년30년+
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 3가지 평형
전용률 가정 77%
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
361.4㎡
≈
109.3평
소유
개인
소재
경기도 부천시 원미구 도당동 · 32-13
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
7억 9,255만원
2,193,000원/㎡ × 361.4㎡
▼
감정가 22%
▲
+4.2%
· 연평균 +2.1%
· 2024년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경기도 부천시 원미구 도당동 32-13 대영스카이 에이동 5층501호
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