매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌으나 임차권등기와 대지권 미등기 확인이 필요한 물건
최저가는 감정가 대비 49%이나 임차권등기 보증금 120,000,000원과 인수 가능성 검토가 필요해 권리 안전성을 낮게 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차권자 유원석의 보증금은 120,000,000원으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용까지 확인해야 안전한 입찰 판단이 가능합니다.
감정가 / 최저가
131,000,000원 64,190,000원
2회 유찰
임차권 보증금
120,000,000원
임차권등기
최저가 비율
49%
감정가 대비
매수인 인수
확인 필요
확약 내용 검토
인천지방법원 2025타경34201. 경기도 김포시 풍무동 넘버원리치안 4층 416호 근린시설입니다. 표면적으로는 감정가 1.31억원에서 2회 유찰되어 6,419만원까지 내려온 물건입니다. 하지만 일반적인 권리 안전형 물건과 달리 을구에 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권자는 유원석이며, 보증금은 115,000,000원에서 증액된 120,000,000원으로 확인됩니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34201 (강제경매)
소재지
경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 4층 416호
물건종류 / 이용
근린시설 · 전유부 용도 오피스텔 등재
소유자
이후승
감정가 / 최저가
131,000,000원 / 64,190,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 120,000,000원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심
말소기준권리 이후 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 을구 순위 1번의 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 임차인은 전입신고·점유·확정일자가 확인되어 대항력 및 우선변제권 행사 가능성이 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
권리
유원석
4층 416호 전부
120,000,000원
대항력 있음 · 우선변제권 있음 · 임차권등기
⚠️ 임차권등기 리스크 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약 적용 범위와 실제 말소 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,555,420원
경매개시결정 · 주택도시보증공사
120,000,000원
62,634,580원
잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 최저가
현재 회차 64,190,000원, 2회 유찰 후 감정가의 49%.
✅ 가격 관점 감정가 131,000,000원 대비 최저가 64,190,000원으로 가격 조정 폭은 큽니다.
⛔ 권리 관점 임차권등기 보증금 120,000,000원이 존재합니다. 확약으로 해소되는 범위인지 확인되지 않은 상태에서는 단순히 최저가만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
임차권 말소 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 및 실제 효력 범위를 확인해야 합니다.
보증금 검토. 임차보증금 120,000,000원 관련 배당 및 인수 여부를 확인해야 합니다.
대지권 확인. 대지권 미등기 상태에 대한 원인과 처리 가능성을 확인해야 합니다.
현장 확인. 오피스텔 등재 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 확인 후”
이 물건은 2회 유찰로 가격 매력은 생겼습니다. 그러나 일반적인 저가 낙찰형 물건과 달리 임차권등기와 보증금 120,000,000원이 핵심 변수입니다. 확약으로 주된 인수 위험이 해소되는지 확인된다면 검토 가치가 있지만, 확인 전에는 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 확인 필수인 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 16건 동시 경매
소재지
경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 4층416호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경34201
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-08 10:00
·별관 제122호 법정
물건
넘버원리치안 4층416호
철근콘크리트구조 19.8949㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 4층416호
2025-08-22 16:41
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 전입세대확인서(동거인포함), 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서 상에 등재된 사람 없음. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문 틈에 끼워 두었음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
