한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 오학근의 보증금 175,000,000원 중 미배당분을 매수인이 인수할 가능성이 있어 실질취득가는 약 175,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용은 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
189,000,000원
92,610,000원 · 2회 유찰
실질취득
약 175,000,000원
임차보증금 인수 가능
인수 위험
84,456,980원
배당 부족분
핵심지표
임차권등기
대항력 有
인천지방법원 2025타경34244. 경기도 부천시 오정구 내동 삼성드림빌 102동 401호 다세대주택입니다. 감정가는 1.89억, 현재 최저가는 9,261만원으로 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담하는 금액입니다. 이 사건은 임차권등기된 오학근의 보증금 문제가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 333-10 삼성드림빌 102동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 44.28㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박인수 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
말소기준권리는 을구 7번 근저당권(2023.09.18 설정)입니다. 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 8번 주택임차권은 대항력 있는 임차권으로 확인됩니다. 오학근은 2021.12.01 전입·확정일자를 갖추었고, 배당요구도 하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
⚠️ 핵심 위험: 대항력 임차인 보증금 최저가 92,610,000원에서 낙찰되면 임차인 배당 예상액은 90,543,020원입니다. 보증금 175,000,000원과의 차액 84,456,980원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가 하락과 별개로 남습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 오학근 | 175,000,000원 | 有 | 有 | 84,456,980원 인수 가능 |
| 정용배 | 3,000,000원 | 無 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 김미화 | 미상 | 無 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
삼성드림빌102동 동일 면적 최근 거래는 2021년 12월 1건이며 거래가는 175,000,000원입니다. 현재 최저가는 92,610,000원으로 단순 비교하면 낮지만, 대항력 임차인 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 175,000,000원 수준입니다.
⛔ 가격 메리트 판단 최저가 92,610,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 인수 가능액을 포함한 실질취득가가 최근 거래가와 비슷한 수준이므로, 경매 할인 효과는 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 임차인 오학근 보증금 | 175,000,000원 | 90,543,020원 |
| 근저당권 · 제이에스대부디자인벨류 | 59,800,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 가능액 | - | 84,456,980원 |
매각대금 배분 (최저가 92,610,000원)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
실질취득은 임차보증금 인수 가능성을 반영한 금액입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 입찰가는 92,610,000원이 아니라 임차보증금 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 확약 범위와 적용 대상 임차권을 원본 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 오학근 외 점유자 보증금 미상 부분은 현장 확인이 필요합니다.
- 유찰 의미. 2회 유찰로 가격은 내려왔지만 권리 위험이 사라진 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 숫자상 최저가가 크게 내려온 매물입니다. 그러나 법원경매에서 낙찰가는 시작점일 뿐입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하면 실제 투자금은 달라집니다. 확약이 주된 임차권에 적용되어 위험을 제거하는지 확인하기 전까지는, 이 물건을 단순 저가 낙찰 대상으로 보기 어렵습니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인이 먼저인 사건입니다.
