인천지방법원 2025타경34255. 부천시 소사구 소사본동 아람채5차 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 현 소유자 김민국은 2021.06.14 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 229,000,000원입니다. 같은 날 임차인 김동진의 주민등록과 점유가 시작됐으며, 확정일자는 그보다 앞선 2021.05.26입니다. 선언된 말소기준권리는 2023.01.06 서울특별시강서구 압류이므로, 김동진은 말소기준보다 앞선 점유·전입을 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

이 사건의 핵심은 “선순위 임차인 보증금이 크다”는 표면만 보고 끝내면 안 된다는 점입니다. 김동진의 보증금은 229,000,000원이고 현재 최저가는 113,190,000원입니다. 배당 시뮬레이션만 적용하면 임차인에게 110,805,340원이 배당되고 118,194,660원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 김동진 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 확약은 김동진 임차권에만 적용되므로, 확약 대상 밖의 별도 임차인이나 점유자가 실제 존재한다면 그 인수 위험은 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약서가 핵심

2019.07.10 설정된 금호새마을금고 근저당권 600,000,000원은 2019.11.13 이미 말소됐습니다. 이후 2021.06.14 김민국의 소유권이전과 김동진의 전입·점유가 있었고, 2023.01.06 서울특별시강서구 압류가 이 사건의 선언된 말소기준권리입니다. 따라서 김동진의 전입·점유는 말소기준보다 선순위입니다. 김동진은 2023.07.14 보증금 229,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김동진은 실제 임차인으로 식별된 1명이며, 보증기관 승계·대위 신고로 표시된 임차인이 아닙니다. 현재 회차의 확약 미반영 룰상 인수액은 118,194,660원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 확약은 김동진 임차권에만 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 시장 자체는 하락 중

아람채5차는 총 9세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.08 전용 53.36㎡ 2층이 232,500,000원, 최신 거래인 2025.07 동일 면적 2층이 190,000,000원입니다. 전체 평균은 211,250,000원이지만, 과거의 232,500,000원 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

확약을 반영한 현재 회차 실질취득 113,190,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 59.6%입니다. 따라서 확약이 실제로 이행된다는 전제에서는 현재 최저가 구간에 분명한 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 낮아지면서 최근 대 과거 가격 추세가 -18.3%로 나타납니다. 즉 “최근 시세보다 낮다”는 사실과 “시장이 하락 중이다”는 사실을 동시에 봐야 합니다.

④ 회차별 구조 — 확약이 없으면 인수액이 커진다

룰상 인수액은 말소동의 확약서를 반영하지 않은 배당 시뮬레이션 값입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 김동진에게 110,805,340원이 배당되고 118,194,660원이 부족합니다. 다만 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류와 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위에서 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부원초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 동유형 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 2,142,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대 규모이고 확인 실거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건이라 거래 표본이 얇습니다. 최근 가격 추세도 -18.3%여서 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 김동진 임차권의 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 확약 대상·조건·말소 절차가 실제 매각 후 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 확약 밖 점유자 별도 확인. 확약은 김동진 임차권에만 적용됩니다. 별도의 점유자나 임차인이 실제 존재한다면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 배당 순서와 임차인 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 실거래 평균 211,250,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 190,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -18.3%이므로 단순히 최신 거래보다 낮다는 이유만으로 낙찰가 상한을 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
• 환금성 확인. 총 9세대, 실거래 2건의 소규모 다세대라 아파트 대단지보다 매수자층이 얇을 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 있으면 가격이 보이고, 없으면 보증금이 보인다”

이 사건은 선순위 대항력 임차인 김동진의 보증금 229,000,000원 때문에 겉으로는 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 118,194,660원의 미배당 인수를 계산합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.

그 전제에서 실질취득은 113,190,000원이고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 190,000,000원의 59.6%입니다. 가격 차이는 분명하지만 시장은 -18.3% 하락 추세이고, 총 9세대·실거래 2건이라는 낮은 환금성, 세금 압류에 따른 당해세 확인이 남습니다. 따라서 이 물건은 “인수형처럼 보이지만 확약서가 유효하면 가격 메리트가 생기는 조건부 물건”으로 보는 것이 가장 일관된 해석입니다. 승부처는 최저가 자체보다 확약서의 실제 효력 확인과 환금성 검증입니다.