인천지방법원 2025타경34259. 경기도 부천시 오정구 고강동 벨루가3차 201호 다세대주택입니다. 감정가는 315,000,000원, 현재 최저가는 154,350,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 유찰 저가형 물건과 다릅니다. 핵심은 을구 주택임차권등기입니다. 임차인 박인호의 보증금 315,000,000원이 남아 있고, 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 해당 확약의 범위를 반드시 확인해야 합니다. 확약은 해당 임차권 문제에만 적용되며, 실제 효력 범위에 따라 인수 위험 판단이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 376-2 벨루가3차 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준은 2023.03.17 압류(부천시)로 판단됩니다. 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 박인호의 주택임차권등기는 말소기준 이전 전입·확정일자 관계로 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다. 우선변제권 행사 가능성이 있고 배당 부족분은 핵심 검토 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 부담 가능액 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박인호 | 315,000,000원 | 有 | 有 | 확인 필요 |
| 이광선 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,960,900원 |
| 임차인 박인호 보증금 | 315,000,000원 | 151,389,100원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
④ 시세 비교
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.82㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2021.12 | 48.82㎡ | 5 | 309,000,000원 |
| 2021.12 | 52.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
최근 12개월 거래 평균은 248,000,000원, 최신 거래도 동일한 248,000,000원입니다. 최근 거래 대비 추세는 -20.5%로 하락 흐름입니다. 전체 평균 거래액 290,666,666원보다 최근 시장 가격을 우선해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 박인호 임차인의 보증금 315,000,000원과 배당 부족분을 반드시 확인하세요.
- 확약 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로 실제 인수 해소 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 인수 가능 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 이광선 점유 관련 보증금은 확인되지 않았으며 대항력은 없습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 진짜 가격은 아니다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 핵심 위험은 가격이 아니라 임차권입니다. 대항력 있는 박인호 임차인의 보증금 부족분을 반영하면 실질취득은 크게 달라집니다. 확약이 실제로 임차권 인수를 해소하는지 확인하기 전에는 저가 낙찰로 판단하기 어렵습니다. 권리 검토의 중심은 임차보증금, 입찰 판단의 중심은 실질취득액입니다.
