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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

D 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경34274 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 66.71㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
195,690,000원 1억 9,569만 감정가 274,000,000원
감정가의 71% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 134,260,000원 최저가 대비 +45%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
부천지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,342만원
최저가의 10% · 13,426,000원
감정가 대비
▼ 28.6% 싸게 매수
감정가 2.74억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임차권등기 인수 위험으로 실질취득 기준 접근이 필요한 오피스텔
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

최저가는 내려왔지만, 임차권등기 인수가 승부처 — 부천 스테이트로뎀 902호

인천지방법원 2025타경34274 · 경기도 부천시 원미구 원미동 44-5 스테이트로뎀 9층101-902호
감정가 2.74억 · 최저매각가 1.34억(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매(주택도시보증공사)
38점
매력지수 D등급 · 권리 분석상 임차권등기 인수 위험이 존재해 가격 하락에도 실질취득 부담이 커지는 물건
현재 최저가 134,260,000원에 임차보증금 미배당 인수 148,419,640원이 더해질 수 있어 실질취득 약 2.83억으로 평가되며 임차권등기 확약 확인이 핵심이다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 임차권등기 임차보증금 2.8억 중 미배당 148,419,640원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다. 매수인은 낙찰가 + 인수금액 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
274,000,000원 / 134,260,000원
2회 유찰
실질취득 예상
282,679,640원
낙찰가+인수 가능액
매수인 인수
148,419,640원
임차보증금 부족분
핵심지표
D등급
임차권 리스크

인천지방법원 2025타경34274. 부천시 원미동 스테이트로뎀 9층 101-902호 오피스텔입니다. 감정가는 274,000,000원이며 현재 최저매각가는 134,260,000원입니다. 표면상 할인율은 크지만, 등기부상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인 오혜미는 임차보증금 280,000,000원, 전입 2020.09.07, 확정일자 2020.08.07로 확인되며 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경34274
소재지경기도 부천시 원미구 원미동 44-5 스테이트로뎀 9층101-902호
물건종류 / 이용상태근린시설 · 오피스텔으로 이용중
소유자김석진
감정가 / 최저가274,000,000원 / 134,260,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 280,000,000원
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

말소기준권리는 등기부상 농협은행 근저당권(2018.06.28)이었으나 이미 말소되었습니다. 이후 순위 6번 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 을구 순위 3번 주택임차권등기(오혜미)는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 부담은 달라질 수 있으므로 반드시 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 부족분 인수 가능성

임차인보증금권리판정
오혜미 280,000,000원 대항력 有 · 우선변제권 有 부족분 148,419,640원 인수 가능
조원석 5,000,000원 전입신고일 미상 대항력 판정 불가
⛔ 실질취득 기준 판단 현재 회차 낙찰가 134,260,000원에 임차보증금 부족분 148,419,640원을 더하면 실질취득 부담은 약 282,679,640원입니다. 최저가 1.34억만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,260,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,679,640원
임차인 오혜미 보증금280,000,000원131,580,360원
주택도시보증공사 가압류1,396,000,000원0원
경매개시결정280,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
실질취득 약 2.83억으로 감정가 수준을 웃돌아 가격 메리트 재검토 필요

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부천시 원미구 원미동 원미구청 북동측 인근, 공장·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 인근 버스정류장 및 춘의역(지하철 7호선) 접근이 가능합니다.
  • 용도. 오피스텔 이용 중이며 근린시설 관련 지역 특성이 혼재합니다.
  • 환금성. 준공업지역 내 위치하고 있어 주거·업무 수요 분석이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권등기 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 내용과 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수 가능 보증금을 기준으로 판단해야 합니다.
  • 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 존재로 당해세 여부 확인이 필요합니다.
  • 점유 확인. 임대관계 및 실제 점유 상태를 현황조사서와 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가가 아니다”

이 물건은 권리관계가 단순한 저가 오피스텔이 아닙니다. 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기와 보증금 부족분 인수 가능성이 존재합니다. 확약으로 부담이 해소되는지 확인하기 전에는 최저가 기준 접근은 위험합니다. 가격은 내려왔지만, 리스크까지 반영한 실질취득 기준 검토가 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비·최종 배당 결과 등은 실제 절차에서 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 부천시 원미구 원미동 44-5 스테이트로뎀 9층101-902호

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