부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34290 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 39.5㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

124,950,000원 1억 2,495만 감정가 210,000,000원

감정가의 59% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 102,900,000원 최저가 대비 +21%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,029만원

최저가의 10% · 10,290,000원

실거래 대비

▼ 20.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.58억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수위험 핵심은 임차보증금 1.8억원입니다. 최저가는 1.029억원이지만 실질취득은 약 1.823억원으로 판단해야 합니다.

가격 최저가 102,900,000원이나 임차보증금 미배당 79,340,600원 인수로 실질취득 약 182,240,600원
자금 최저가의 10% 10,290,000원 입찰보증금 · 임차보증금 우선변제 후 부족분 인수
리스크 최동범 임차권등기 대항력 있음 · 보증기관 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순 반값 매수가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 최동범의 보증금 180,000,000원 중 미배당 79,340,600원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득 기준은 최저가가 아니라 약 182,240,600원으로 봐야 합니다.

감정가

210,000,000원

다세대

최저가

102,900,000원

2회 유찰

실질취득 예상

182,240,600원

낙찰가+임차 인수

매수인 인수

79,340,600원

최동범 보증금 부족분

인천지방법원 2025타경34290. 부천시 소사구 심곡본동 성주스위트홈B 2층 202호, 감정가 2.1억원의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 겉으로는 두 번 유찰되어 1억원 초반까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기된 보증금 1.8억원입니다.

최동범 임차인은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기를 완료했으며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 매각가 102,900,000원에서는 우선배당 후에도 79,340,600원이 부족해 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34290
소재지	경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-170 성주스위트홈비 2층202호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)
소유자	박해주
감정가 / 최저가	210,000,000원 / 102,900,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 180,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 권리는 대부분 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되었습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 보증금 위험

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최동범	180,000,000원	有	有	보증금 부족분 79,340,600원 가능

⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 102,900,000원에 낙찰되어도 임차보증금 미배당분 79,340,600원을 인수하면 총 부담은 약 182,240,600원입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,240,600원
임차인 최동범 보증금	180,000,000원	100,659,400원
미배당 임차보증금	79,340,600원	매수인 인수 가능
주택도시보증공사 가압류	1,671,613,805원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가는 낮지만 임차 인수 반영 시 실질취득은 감정가에 가까운 수준입니다.

⛔ 가격 관점 2회 유찰로 최저가는 102,900,000원이지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 가격 메리트가 크게 줄어듭니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천남초등학교 남측 인근으로 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역 등에 해당합니다.
환금성. 성주스위트홈B는 11세대 규모로 대단지 대비 환금성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 최동범 임차권등기와 보증기관 확약서 내용을 반드시 원본 확인하세요.
실질취득 계산. 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차보증금 부담이 변하는 구조인지 확인해야 합니다.
명도. 임차권등기 임차인의 권리관계와 인도 절차를 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값 낙찰이 항상 반값 매수는 아니다”

이 물건은 권리관계에서 가장 중요한 요소가 임차보증금입니다. 최저가는 1.029억원까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 약 1.822억원입니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 임차 위험을 포함한 총 취득비용입니다.

부동산강제경매

반값까지 떨어졌지만, 임차보증금 인수가 핵심이다 — 부천 성주스위트홈B 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 보증금 위험

③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 낙찰이 항상 반값 매수는 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 1,000만원
2	2026-05-27	유찰	1억 4,700만원
3	2026-07-08	대기	1억 290만원