부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34301 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 49.24㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

110,770,000원 1억 1,077만 감정가 179,000,000원

감정가의 61% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 87,710,000원 최저가 대비 +26%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

877만원

최저가의 10% · 8,771,000원

실거래 대비

▼ 20.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.40억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약 임차권 부담은 줄었으나 미상 점유자 확인이 필요한 저가 다세대 경매

가격 최저가 87,710,000원은 최근 거래 175,000,000원의 50.1% 수준
권리 이태수 임차권은 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 처리 대상
리스크 함보영 점유자의 보증금 미상으로 대항력 가능성 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 임차권 인수 구조입니다. 이태수 임차인은 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원 처리 대상입니다. 다만 별도 점유자 함보영은 보증금 미상 상태로 대항력 가능성이 남아 있어 추가 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

179,000,000원 / 87,710,000원

2회 유찰

실질취득 부담

87,710,000원

확약 임차권 인수 0원 반영

임차 리스크

확인 필요

미상 점유자 존재

최근 거래 비교

175,000,000원

2022.06 거래 1건

인천지방법원 2025타경34301 사건입니다. 김포시 양촌읍 양곡리 퍼스트빌에이 1동 301호 다세대주택으로, 감정가는 1억7900만원이며 현재 최저매각가는 8771만원입니다. 등기상 핵심은 을구 임차권등기와 강제경매 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34301
소재지	경기도 김포시 양촌읍 양곡리 363-3 퍼스트빌에이 1동 3층301호
용도 / 면적	다세대 · 전용 49.24㎡
소유자	허진무
감정가 / 최저가	179,000,000원 / 87,710,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2025년 8월 26일 강제경매개시결정입니다. 다만 등기부상 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 표시된 구조입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인되어, 해당 임차권의 인수 부담은 실질 0원으로 처리합니다.

② 임차인 분석

점유자	대항력	우선변제	승계	내용
함보영	가능·미상	해당 없음	확인 필요	2024.12.02 전입. 보증금 미상
이태수	有	有	확약 해소	보증금 175,000,000원 · 임차권등기

⚠️ 임차인 판단 이태수 임차인은 보증금 175,000,000원 권리이나 확약 적용으로 해당 인수 부담은 실질 0원입니다. 반면 함보영은 보증금 확인이 없어 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 현황 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,978,780원
임차인 이태수 보증금	175,000,000원	85,731,220원
주택도시보증공사	175,000,000원	0원

매각대금 분배

감정가 vs 거래가

최근 확인 거래 175,000,000원 대비 최저가는 50.1% 수준입니다.

④ 입지·환금성

입지. 양곡초등학교 북서측 인근 주택지대이며 다세대주택과 아파트가 혼재합니다.
교통. 양곡1로 인근 버스 정류장이 있으며 차량 접근성은 자유롭고 대중교통은 보통입니다.
상품성. 2016년 준공 다세대주택, 전용 49.24㎡ 규모입니다.
환금성. 퍼스트빌A는 8세대 규모로 거래 표본이 적어 환금성 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 실제 제출 서류를 반드시 대조해야 합니다.
미상 점유 확인. 함보영 점유자의 보증금·권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 소규모 다세대 특성상 환금성을 함께 고려해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 권리 구조를 먼저 봐야 하는 물건”

이 물건은 단순히 최저가만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 핵심은 임차권입니다. 이태수 임차인의 보증금 175,000,000원은 확약으로 실질 인수 부담이 해소되는 구조지만, 별도 점유자 함보영의 대항력 가능성은 남아 있습니다. 권리상 큰 부담은 줄었지만, 마지막 확인 절차가 낙찰 안정성을 좌우하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권 인수 확약으로 핵심 부담은 해소, 그러나 미상 임차인 리스크가 남는 물건 — 김포 퍼스트빌에이 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)

④ 입지·환금성

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리 구조를 먼저 봐야 하는 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 7,900만원
2	2026-05-27	유찰	1억 2,530만원
3	2026-07-08	대기	8,771만원