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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수68 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경34327 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 57.56㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
268,000,001원 2억 6,800만 감정가 426,000,000원
감정가의 62% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 208,740,000원 최저가 대비 +28%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
부천지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2,087만원
최저가의 10% · 20,874,000원
실거래 대비
▼ 2.3% 시세 이하
같은 평형 직전 3건 평균 2.74억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약 제출로 임차권등기 인수 위험은 해소 방향이나, 보증금 4.37억 구조와 HUG 관련 권리 확인이 핵심인 다세대 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

확약으로 인수 위험은 줄었지만, 보증금 구조를 반드시 확인해야 한다 — 부천 JD펠리시티 402호

인천지방법원 2025타경34327 · 경기도 부천시 원미구 역곡동 99-5 제이디펠리시티 4층402호
감정가 4.26억 · 최저매각가 2.0874억(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매(주택도시보증공사)
68점
매력지수 B등급 · 시세 대비 가격은 낮지만 임차권등기·HUG 확약 확인이 필요한 다세대
최근 실거래 대비 낮은 최저가와 확약으로 인수 위험은 감소하나 임차권등기 구조와 세금 압류 이슈 확인 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최근 실거래 4.3억 수준 대비 최저가 2.0874억으로 가격 폭은 큽니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격보다 임차권등기와 확약 구조입니다. 김승매 임차권등기가 존재하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매수인 인수 위험은 해소 방향입니다.
감정가 / 최저가
426,000,000원 / 208,740,000원
2회 유찰
최근 실거래
430,000,000원
최근 12개월 1건
최저가 ÷ 최근시세
48.5%
시세 대비 낮음
매수인 인수
0원
확약 제출 기준

인천지방법원 2025타경34327. 부천시 원미구 역곡동 제이디펠리시티 4층 402호 다세대주택입니다. 전용면적 57.56㎡급으로 2021년 준공된 신축급 물건이며, 권리 구조의 중심에는 주택임차권등기가 있습니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경34327 (강제경매)
소재지경기도 부천시 원미구 역곡동 99-5 제이디펠리시티 4층402호
물건종류 / 이용다세대주택 · 주거용 이용
소유자강인성
감정가 / 최저가426,000,000원 / 208,740,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 437,000,000원
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심

말소기준권리는 2022.10.25 갑구 5번 압류입니다. 이후 국세·국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 임차권등기 주의 을구 1번 주택임차권등기(김승매)가 존재합니다. 전입일 2022.03.28로 대항력 있음으로 표시되어 있으며 보증금은 등기상 437,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 해당 임차권 인수 위험은 확약 범위 내에서 0원 처리됩니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
김승매 437,000,000원 有 확인 필요 확약 처리

임차권등기 보증금은 437,000,000원으로 확인됩니다. 다만 확약서가 제출된 경우 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 단, 확약 범위 밖의 다른 권리나 세금 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 여유

JD펠리시티 동일 평형 최근 거래는 398,000,000원~430,000,000원이며 최근 12개월 평균은 430,000,000원입니다.

거래월전용층거래가
2023.1057.56㎡4430,000,000원
2022.1057.31㎡5398,000,000원
2022.1057.31㎡5398,000,000원
2022.0657.31㎡5398,000,000원
✅ 가격 관점 최저매각가 208,740,000원은 최근 12개월 거래 430,000,000원의 48.5% 수준입니다. 최근 거래 기준으로는 가격 여유가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,740,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-3,722,360원
가압류 · 주택도시보증공사301,630,519원205,017,640원
경매개시결정 · 주택도시보증공사437,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 대비 낮은 수준입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 여부와 범위를 반드시 원본 확인.
  • 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있음.
  • 가격 판단. 최근 실거래 430,000,000원 대비 최저가는 낮지만 임차권 관련 서류 검토가 우선.
  • 현황 확인. 임대관계는 미상으로 점유 및 실제 사용 상태 확인 필요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 서류 확인형”

JD펠리시티 402호는 최근 거래 대비 낮은 최저가라는 장점이 있습니다. 다만 일반적인 무임차 물건과 달리 임차권등기가 존재하고, 그 핵심 해결책이 HUG 확약입니다. 확약이 해당 임차권 전체에 적용되는지 확인된다면 매수인 인수 위험은 0원으로 판단할 수 있습니다. 결국 이 물건의 승부처는 가격보다 확약 범위와 권리 승계 여부 확인입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 부천시 원미구 역곡동 99-5 제이디펠리시티 4층402호

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