인천지방법원 2025타경34338. 부천 원미동 대성쉐르빌 2층 202호, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 등기상 이미 말소된 경서농업협동조합 근저당 이후 현재 유효한 담보권이 확인되는 구조가 아니라, 2025.08.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 제공된 말소기준입니다. 따라서 그보다 앞선 임차관계가 핵심입니다. 실제 임차인은 2명이며, 보증기관 승계자로 중복 집계된 임차인은 없습니다.

가장 큰 권리인 김우리의 주택임차권은 주민등록 2019.04.22., 점유개시 2019.04.19., 확정일자 2019.03.21.로 말소기준보다 앞섭니다. 등기에는 임차보증금이 237,000,000원·247,000,000원으로 기재되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 원칙적으로는 매수인 인수 여부를 매우 엄격하게 봐야 할 권리지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 이 리포트는 그 확약을 반영해 김우리 임차권의 실질 인수를 0원으로 봅니다.

다만 확약은 김우리 임차권에 관한 사항입니다. 별도 임차인 강문헌은 2023.12.11. 전입, 보증금 5,000,000원·월세 800,000원이며 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않았고 배당표에서도 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됩니다. 즉 “임차권 확약이 있으니 인수 0원”으로 단순화하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 큰 임차권은 정리, 500만원은 남는다

2018.06.05. 경서농업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,068,000,000원으로 설정됐지만 2019.04.19. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 김우리의 임차관계와 강문헌의 임차관계가 2025.08.28. 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 권리분석의 승부처는 담보권이 아니라 두 임차인의 처리입니다.

* 김우리 주택임차권은 등기상 말소기준 이전 권리이나, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 등기에는 보증금 237,000,000원·247,000,000원이 기재되어 있고, 현재 회차 신청채권 미배당액은 142,958,620원입니다. 확약 밖 임차인 강문헌의 5,000,000원 인수는 별도로 남습니다.

② 가격 비교 — 실질취득 1.1133억, 그러나 거래 표본은 면적이 다르다

현재 최저매각가는 106,330,000원이고, 확약 밖 강문헌 보증금 5,000,000원을 더한 실질취득은 111,330,000원입니다. 확인된 대성쉐르빌 거래는 2건으로, 2023.11. 37.82㎡ 5층이 210,000,000원, 2022.02. 47.08㎡ 2층이 250,000,000원입니다.

실질취득 111,330,000원은 비교표의 최근 12개월 평균 210,000,000원 및 최신 거래 210,000,000원보다 낮습니다. 하지만 여기서 바로 “시세보다 싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 대상 면적은 56.62㎡인데 확인된 거래 면적은 37.82㎡·47.08㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 최근 거래가와 과거 거래를 비교한 추세는 -16.0%로 하락입니다. 전체 평균 230,000,000원만 보고 가격 점수를 높이는 방식도 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)

신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 247,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 104,041,380원이고 미배당은 142,958,620원입니다. 강문헌 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 500만원 인수는 유지

이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 강문헌 보증금 5,000,000원 인수가 그대로 남는 구조입니다. 반면 신청채권자의 미배당은 현재 142,958,620원에서 4회 유찰 시 174,308,758원, 5회 유찰 시 196,236,131원으로 커집니다. 현재까지 이미 3회 유찰됐고, 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.4회, 낙찰률은 0.0으로 표시되어 있어 환금성 측면의 경계 신호가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.05.28.입니다.
• 입지. 소명여자고등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·아파트·단독주택·근린시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 8m, 북서측 약 4m, 동측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·도시가스설비와 승강기(8인승)가 구비되어 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역이며 외국인 등 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 규모. 대성쉐르빌은 12세대이며, 확인된 거래는 2건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김우리 임차권 확약 원문 확인. 등기상 선순위 주택임차권이므로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각 후 실제 말소에 필요한 범위를 충족하는지 원문을 확인해야 합니다.
• 강문헌 5,000,000원 별도 반영. 김우리 임차권 확약과 무관하게 현재 배당 시나리오에서 강문헌 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
• 실질취득 기준으로 예산 계산. 현재 회차는 최저가 106,330,000원이 아니라 인수액을 더한 111,330,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 거래 표본 면적 불일치 주의. 비교 거래 37.82㎡·47.08㎡와 대상 비교 면적 56.62㎡가 달라 단순 평면 가격 비교를 피해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -16.0%이므로 전체 평균 230,000,000원만 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
• 3회 유찰 원인 현장 확인. 현재 3회 유찰이고 단지 평균 유찰도 2.4회이므로 내부 상태·점유·명도·시장 선호도를 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 관련 원본 서류와 현재 효력을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.06억”보다 중요한 것은 확약 범위와 500만원

감정가 310,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 106,330,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬합니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보는 물건이 아닙니다. 김우리의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리이고, 등기상 보증금도 237,000,000원·247,000,000원으로 큽니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 그와 별개로 강문헌 보증금 5,000,000원은 확약 밖에서 매수인이 인수합니다.

따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 106,330,000원이 아니라 실질취득 111,330,000원입니다. 이 금액은 확인된 최신 거래 210,000,000원보다 낮지만, 거래 면적이 대상과 일치하지 않고 거래 건수도 2건뿐이며 추세도 -16.0% 하락입니다. 3회 유찰과 12세대 다세대라는 환금성 요소까지 함께 보면, 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인과 시세 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 김우리 확약 원문과 강문헌 점유·인수 5,000,000원을 확인한 뒤에야 낮아진 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.