인천지방법원 2025타경34349. 김포시 통진읍 가현리 소재 공장·사무실 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사본비코리아이고, 2022.10.26. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이때 종전 가압류·경매개시결정·압류와 중소기업은행·신용보증기금 근저당 등 과거 권리들이 함께 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 과거 2018년 권리들이 아니라, 이후 새로 설정된 2023.09.26. 국민은행 근저당권입니다.
현재 말소기준권리는 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 4,716,000,000원입니다. 그 뒤의 머티리얼즈파크 근저당 2,000,000,000원, 김포시·서울세관장·금천구 압류와 이번 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 사건 전체에는 국세·지방세 압류 6건에 대한 경고가 있고, 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당 규모는 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34349 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 가현리 762 |
| 등기 부동산 | 경기도 김포시 통진읍 가현리 733-6, 762 가동 · 경기도 김포시 통진읍 가현로105번길 151-62 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록 3·4 건물은 공장 등, 목록 5 건물은 사무실로 이용 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 7·8 지분매각 |
| 소유자 | 주식회사본비코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 4,954,588,800원 / 2,427,748,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 3,962,400,250원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 2022년 매각으로 과거 권리는 한 차례 정리됐다
핵심은 2022.10.26. 강제경매 매각입니다. 주식회사본비코리아가 소유권을 취득하면서 2018년부터 존재하던 다수 가압류·압류·경매개시결정과 중소기업은행·신용보증기금 근저당이 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 그 뒤인 2023.09.26. 설정된 국민은행 근저당입니다. 2023.10.10. 설정된 머티리얼즈파크 근저당과 이후 압류들은 말소기준 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저가는 2,427,748,000원으로 감정가 4,954,588,800원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “반값 매수”라고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,427,748,000원 | 2,401,070,520원 | 4,314,929,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,699,423,600원 | 1,680,029,364원 | 5,035,970,636원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,189,596,520원 | 1,175,300,555원 | 5,540,699,445원 |
유찰이 더 진행되면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당은 현재 4,314,929,480원에서 3회 유찰 시 5,035,970,636원, 4회 유찰 시 5,540,699,445원으로 커집니다. 즉 유찰은 매수가격을 낮추지만 이 데이터만으로 시장가치 대비 할인 정도까지 확인해 주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,427,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,677,480원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 4,716,000,000원 | 2,401,070,520원 |
| 을구 10번 근저당권 · 머티리얼즈파크주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,716,000,000원 중 예상 채권자 배당은 2,401,070,520원, 미배당은 4,314,929,480원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 사건 주의사항상 국세·지방세 압류 6건이 있어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 3·4 건물은 공장 등으로 이용되고 있고, 기호 5 건물은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호 3 가동과 기호 4 나동은 일반철골구조 난연판넬지붕 1층, 기호 5 다동은 일반철골구조 난연판넬지붕 2층입니다. 기호 5에는 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 주위환경. 가현4리마을회관 남서측 인근으로, 주위에 농경지와 공장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지 정보. 제공 토지정보는 공장용지 · 공업용 · 307.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가), 공시지가 359,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)에 해당합니다.
- 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 추가 규제. 기호 6 가현리 733-12에는 준보전산지도 포함됩니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 일괄매각·점유 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 목록 7·8은 지분매각이므로 각 목록별 소유권 범위와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 실제 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공장·사무실을 실제 사용하는 주체와 점유 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금압류. 국세·지방세 압류 6건이 표시되어 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시. 현재 최저가가 감정가 49%까지 낮아졌어도 실거래 시세 자료가 없으므로 가격 메리트를 감정가 할인율만으로 확정하면 안 됩니다.
- 후순위 채권. 현재 회차에서도 채권 미배당이 4,314,929,480원에 이르고, 추가 유찰 시 미배당 규모가 더 커지는 구조입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 군사시설 보호 관련 구역, 토지거래계약 허가구역 등 규제사항을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 각 목록별 매각범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 일괄매각 구조를 먼저 확인할 사건
이 사건의 장점은 배당모형상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 그러나 단순한 권리정리만 보고 접근하기에는 확인할 것이 많습니다. 공장·사무실과 토지가 묶인 일괄매각이고 제시외 건물과 지분매각 목록이 포함되며, 임대관계도 미상입니다. 여기에 세금압류 경고까지 있습니다.
최저가 2,427,748,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 근거가 없으므로 그 숫자 자체를 가격 메리트로 점수화하기는 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 떨어졌나”보다 “무엇을 실제로 취득하고 누가 점유하며, 토지·건물 규제와 지분 범위가 어떻게 구성돼 있나”를 원본과 현장에서 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 물건 자체의 복합성과 점유·세금·매각범위 확인 부담을 감안하면 신중한 검증이 필요한 C급 구조입니다.
