인천지방법원 2025타경34354. 김포시 양촌읍 학운2산업단지 안에 있는 토지 223㎡와 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 공부상 용도는 단독주택 및 제2종근린생활시설이고, 실제로는 1층 상가 1개 호와 다가구주택 2가구, 2층부터 4층까지 각 5가구로 이용되고 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기만 보면 복잡해 보이지만 2017년부터 2019년 사이 설정된 근저당권과 전세권은 2020년 또는 2021년에 모두 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.08.06. 김포세무서장의 압류입니다. 문제는 등기상 후순위 권리보다 말소기준 전에 전입한 점유자 9명입니다. 김정훈의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있고, 나머지 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3267 · 학운산단3로25번길 13-35 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 및 제2종근린생활시설 |
| 실제 이용상태 | 1층 상가 1개 호·다가구주택 2가구, 2~4층 각 다가구주택 5가구 |
| 토지 | 대 223㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사코스나인 (2021.08.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,298,383,360원 / 445,346,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 타호대부 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 점유관계가 핵심
② 임차인 분석 — 확정 인수 500만원, 추가 인수액은 미상
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진구 · 201호 | 2023.06.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 유희승 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| BATBAYAR USUKHBAYAR | 2024.03.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| BAYASAKH BILEGSAIKHAN | 2024.03.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| TUGSBAYAR SANJMYATAV | 2024.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| SUKHBAATAR KHUSELBAYAR | 2024.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| MANDAKH BYAMBADASH | 2024.03.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회사 그린에너지이노베이션 · 1층 | 2024.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김정훈 | 2021.02.24 | 5,000,000원 / 월 500,000원 | 대항 가능 | 없음 | 5,000,000원 |
김정훈은 2021.02.24. 전입했고 보증금 5,000,000원, 월 차임 500,000원으로 조사됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득 하한은 445,346,000원 + 5,000,000원 = 450,346,000원입니다.
그러나 김진구 등 나머지 8명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준보다 앞서므로, 계약관계와 실제 점유가 확인될 경우 추가 인수액이 생길 수 있습니다. 이 금액을 확인하기 전에는 총취득가와 명도비용을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 445,346,000원으로 감정가 1,298,383,360원의 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 제시된 상태이므로, 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 이 물건은 상가와 다가구주택이 혼재하고, 다수 점유자의 보증금이 미상이라 일반적인 주거용 집합건물보다 가격 산정과 환금성이 복잡합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 445,346,000원 | 438,492,540원 | 2,383,036,883원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 311,742,200원 | 306,577,809원 | 2,514,951,614원 | 5,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 218,219,540원 | 214,364,466원 | 2,607,164,957원 | 5,000,000원 |
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 445,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,853,460원 |
| 인수 · 임차인 김정훈 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 540,000,000원 | 438,492,540원 |
| 3. 조현수 근저당권 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 신정관 전세권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 리슌유 전세권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 이성제 근저당권 | 68,000,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사 타호대부 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 주식회사 휴먼솔루션 | 63,529,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,821,529,423원, 채권자 배당액 438,492,540원, 미배당액 2,383,036,883원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성
- 입지. 학운2산업단지 내에 위치하며 주변은 주택과 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역에 포함되며 공시지가는 731,400원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 소로2류와 완충녹지에 접합니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택 및 제2종근린생활시설이지만 실제로는 상가 1개 호와 다수의 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없지만 일반건축물대장의 건축물현황도와 실제 이용구조가 다릅니다.
- 환금성. 상가와 다가구주택이 혼재하고 점유자가 다수이며 토지거래허가구역에 포함돼 일반 주거용 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 전수 확인. 김정훈 외 8명의 임대차계약서·보증금·차임·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 입찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 실질취득가 계산. 현재 확인되는 하한은 450,346,000원이지만, 미상 보증금과 명도비용을 더한 금액이 실제 취득원가입니다.
- 점유 호실 특정. 201호와 1층 외 점유부분이 특정되지 않은 사람이 많아 각 호실의 점유자와 전입세대를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 배당 시뮬레이션에 포함된 과거 근저당·전세권과 등기상 말소기록이 일치하는지 매각물건명세서와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 금액에 따라 배당 및 말소관계가 달라질 수 있습니다.
- 건축물 현황 확인. 건축물현황도와 실제 1~4층 이용구조가 다르므로 위법한 구조변경 여부와 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·면적·소유관계가 매각 대상에 모두 포함되는지 원본 목록과 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 취득·이용 조건을 사전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 봐야 할 숫자
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 1,298,383,360원과 최저가 445,346,000원, 즉 감정가의 34.3%입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 할인율이 아니라 확정되지 않은 인수총액입니다. 실제 임차인은 9명이고, 김정훈 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 나머지 8명의 보증금은 미상입니다.
또한 다가구주택과 상가가 혼재하고, 세 차례 유찰됐으며, 배당 시뮬레이션과 과거 권리의 말소등기를 다시 대조해야 합니다. 시세 비교 근거 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 가격은 판단 유보, 권리는 고위험. 미상 보증금과 점유관계가 전부 확인되기 전에는 낮은 최저가가 안전마진을 의미하지 않습니다.
