인수는 0원, 최저가는 감정가 34% — 다만 ‘근린시설 시세’는 따로 검증해야 한다

인천지방법원 2025타경34360. 부천시 원미구 심곡동 스카이포인트아파트 건물 내 1층 101호로, 감정평가상 이용 상태는 근린생활시설입니다. 아파트라는 건물명만 보고 주거용 아파트로 접근해서는 안 됩니다. 말소기준권리는 2022년 10월 14일 성곡새마을금고 근저당권이고, 임차인 이주용의 전입일은 2025년 6월 10일로 그보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

다만 권리 인수가 없다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가는 1억 1,662만원으로 감정가 3억 4,000만원의 34.3%입니다. 같은 건물명으로 확인된 최신 실거래는 4억원이지만, 거래 면적은 모두 69.55㎡로 본건 분석 대상 면적 43.61㎡와 일치하지 않습니다. 더욱이 본건은 근린시설이므로, 해당 거래를 본건의 직접 시세로 적용해 “싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 없다

말소기준은 2022년 10월 14일 설정된 성곡새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 같은 건물의 102호와 103호도 공동담보로 포함합니다. 본건 임차인 이주용은 말소기준권리보다 약 2년 8개월 늦은 2025년 6월 10일 전입했으므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다.

② 가격 비교 — 29.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

같은 건물명인 스카이포인트아파트에서 확인된 거래는 총 8건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 400,000,000원이고, 현재 최저가 116,620,000원은 이 금액의 29.2%입니다. 하지만 거래 면적은 모두 69.55㎡로 본건 43.61㎡와 일치하지 않습니다. 본건의 감정 이용 상태도 근린생활시설이므로 이 실거래를 동일 조건의 직접 비교사례로 볼 수 없습니다.

전체 8건 평균은 496,875,000원이지만, 2023년의 5억원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 4억원을 우선해야 합니다. 그 기준에서도 최근 가격은 이전 거래보다 21.7% 하락했습니다. 더구나 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로, 거래가 4억원을 안정적인 시세 중심값으로 보기에도 한계가 있습니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

근저당 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이며 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 각 회차의 매수인 실질취득액은 인수액이 0원이므로 해당 매각가와 같습니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)

성곡새마을금고는 채권최고액 960,000,000원 중 114,187,320원을 배당받는 것으로 추정되며, 미배당액은 845,812,680원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 건물명은 스카이포인트아파트이지만 본건 1층 101호의 감정 이용 상태는 근린생활시설입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 점포 관점에서 분석해야 합니다.
• 입지. 부천시 원미구 심곡동 심곡성당 서측 인근이며, 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 2022.09.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물이며, 공용 위생시설·상하수도· 소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측 약 8m, 남측 약 10m 내외의 포장도로에 접한 소로각지입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 ㎡당 3,050,000원입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설이라는 용도, 3회 유찰, 최근 거래 하락 추세와 면적이 맞지 않는 비교사례를 고려하면 아파트 거래가만으로 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 현장 방문으로 101호의 현재 업종, 내부 구획, 출입구, 전면 노출도, 점포 독립성 및 영업 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 보증금 20,000,000원·월세 1,400,000원의 계약 존속 여부와 실제 납부 현황을 확인하고, 인근 동일 규모 1층 근린시설의 임대료·공실률을 별도로 조사해야 합니다.
• 임차인 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서, 배당요구서와 배당표 원본을 대조해야 합니다. 다만 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
• 공동담보 확인. 성곡새마을금고 근저당에는 102호와 103호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 각 물건의 경매 진행 및 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 시세표본 구분. 확인된 실거래는 69.55㎡로 본건 43.61㎡와 면적이 맞지 않습니다. 4억원을 본건 시세로 그대로 적용하거나 단순 면적비례만으로 환산해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래 400,000,000원은 이전 거래 수준보다 21.7% 낮습니다. 전체 평균 496,875,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차인이 점유 중이라면 인도명령과 명도 협의 비용을 예상하고, 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 성곡새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 실제 임차인 이주용은 그 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.

그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이고 최신 거래의 29.2%로 보이지만, 비교 거래는 본건보다 큰 69.55㎡이며 본건은 43.61㎡ 근린시설입니다. 최근 가격도 이전 거래보다 21.7% 하락했고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 “인수 0원”은 확실한 장점이지만, “시세보다 싸다”는 결론은 동일 용도·동일 규모 근린시설의 임대료와 매매사례를 확인한 뒤에만 가능합니다. 권리는 합격, 환금성과 적정가는 현장 검증이 필요한 물건입니다.