인수 0원·최저가 34%, 그러나 비교시세가 맞지 않는다 — 부천 스카이포인트 102호

인천지방법원 2025타경34360. 부천시 원미구 심곡동 스카이포인트아파트 건물 1층 102호로, 전용면적은 43.61㎡이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물 명칭에 ‘아파트’가 들어가지만 이번 매각 대상은 주거용 아파트 세대가 아닙니다. 소유자는 나라건설주식회사이며, 2022년 10월 성곡새마을금고가 설정한 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

현재 최저매각가는 116,620,000원으로 감정가 340,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 후순위 전입 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하지 않고, 명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 실거래 표본의 면적이 본건과 맞지 않고 최근 가격 흐름도 -21.7%로 하락한 만큼, 가격 판단은 근린생활시설 자체의 임대수익과 개별 거래사례를 확인한 뒤 내려야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 인수액 0원

말소기준권리는 2022.10.14. 접수된 성곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며, 1층 101호와 103호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.09.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 압류나 별도의 선순위 제한물권은 확인되지 않으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이주용은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.10.16. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력 판정은 말소기준권리 이후 전입으로 없음이며, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 4억원 거래를 그대로 대입하면 안 된다

스카이포인트아파트에서 확인되는 거래는 8건이지만 전부 전용 69.55㎡입니다. 본건은 전용 43.61㎡이고 감정평가상 근린생활시설이므로 면적과 이용상태가 일치하지 않습니다. 아래 거래가는 시장 방향을 참고하는 자료일 뿐, 본건의 직접 비교시세로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 거래는 2026년 6월의 400,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 400,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 496,875,000원이지만 최근 가격은 이전 거래군보다 21.7% 낮아진 흐름입니다. 현재 최저가 116,620,000원은 전체 평균의 23.5%, 최근 12개월 평균의 29.2%에 불과하지만, 서로 다른 면적과 이용상태를 비교한 비율이므로 이 수치만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 114,187,320원이 성곡새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 845,812,680원이 미배당됩니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 내려가면 성곡새마을금고의 미배당액이 커질 뿐 낙찰자에게 이전되지는 않습니다. 따라서 권리구조는 회차별로 단순하지만, 3회 유찰된 근린생활시설이라는 점은 환금성과 수익성에 대한 시장의 보수적 평가를 점검해야 한다는 신호입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 심곡성당 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 다세대주택 등이 소재한 지역입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난합니다.
• 건물. 2022.09.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 알미늄샷시창 등입니다.
• 설비. 공용 위생시설과 상하수도시설, 소화전설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 부지 동측과 남측으로 각각 폭 약 8미터와 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대체로 정방형 평지이며 근린생활시설과 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 759.8㎡, 공시지가는 3,050,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 소로1류와 소로2류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 20세대 규모이며 본건은 1층 근린생활시설입니다. 주거용 세대 거래가를 그대로 적용할 수 없어 개별 상가 수요와 임대조건이 환금성을 좌우합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 건물 명칭이 스카이포인트아파트이지만 매각 대상의 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거용 아파트로 전제한 가격 산정은 피해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 임차인 이주용의 현재 점유 여부, 점유 범위, 보증금 20,000,000원과 차임 1,400,000원의 임대차 원본을 확인해야 합니다.
• 우선변제 확인. 배당요구일은 2025.10.16.이지만 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 대항력 없음과 배당순위는 구분해서 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 성곡새마을금고 근저당에는 같은 건물 1층 101호와 103호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 사건과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 수익성 산정. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비와 보유비용을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 비교사례 재확인. 확인된 8건의 거래는 모두 전용 69.55㎡로 본건 43.61㎡와 면적이 맞지 않습니다. 같은 면적·같은 이용상태의 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 입찰·취득 시 적용사항을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 매각결과 대조. 매각기일은 2026.07.09.로 기재돼 있으므로 입찰 전 매각결과와 후속기일을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증되지 않았다

이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

그러나 가격 판단에 사용할 수 있는 직접 비교사례가 부족합니다. 최근 400,000,000원 거래를 포함한 8건은 모두 전용 69.55㎡이고, 본건은 전용 43.61㎡의 1층 근린생활시설입니다. 최근 가격 흐름도 -21.7%로 하락했으며 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적 검증입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 임대수익과 같은 용도의 거래사례가 응찰 여부를 결정해야 합니다.