인천지방법원 2025타경34361. 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 1층111호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사위본리츠이며, 2021.07.14. 임의경매로 매각받은 뒤 같은 날 수지신용협동조합 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 등기된 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류와 2025.09.01. 경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 별도로 확인되는 임차인 강강원은 2022.07.08. 전입해 기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 배당요구는 2025.11.03. 접수됐습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34361 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층111호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사위본리츠 |
| 감정가 / 최저가 | 671,000,000원 / 161,107,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 315,043,977원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.14. 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현 소유권은 2021.07.14. 주식회사위본리츠가 임의경매 매각으로 취득했고, 같은 날 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후 남아 있는 압류는 국·안산시·국민건강보험공단 명의이며, 현 경매개시결정까지 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 등기 순위 자체만 보면 낙찰자가 별도 등기권리를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 전입이 기준권리보다 늦다
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강강원 | 주거 | 2022.07.08 | 14,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
강강원의 전입일 2022.07.08.은 말소기준권리 2021.07.14.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 낙찰자에게 보증금 14,000,000원이 승계되는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 2025.11.03. 배당요구를 한 상태입니다.
③ 가격 — 4회 유찰은 크지만, 시세 검증이 빠져 있다
감정가는 671,000,000원, 현재 최저매각가는 161,107,000원입니다. 현재 회차는 데이터상 4회 유찰 · 감정가 24% 구간입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 산업단지 내 근린시설이고 동일 용도 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,055,498원 |
| 2. 근저당 · 수지신용협동조합 | 360,000,000원 | 158,051,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 161,107,000원 가정 시 집행비용 3,055,498원을 제외한 158,051,502원이 수지신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 201,948,498원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드밸리 1호근린공원 남측 인근이며, 김포학운산업단지를 중심으로 근린생활시설과 공장이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층111호입니다. 사용승인일은 2018.03.23.입니다.
- 도로. 토지는 3필 일단지로 인접 도로와 평탄하고, 4면 전체가 중로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,361,000원/㎡입니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 검증. 감정가 대비 24%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 학운프라자 및 주변 지원시설 상가의 실제 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 강강원은 대항력은 없지만 주거 사용으로 조사됐습니다. 현장 점유 범위와 실제 사용 상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 금액에 따라 채권자 배당이 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 일정은 별도로 고려해야 합니다.
- 용도·수익성 확인. 산업단지 내 근린시설이므로 아파트처럼 단순 시세차익만 보지 말고 실제 영업수요와 임대수익을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 세금 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.07.14. 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 강강원도 기준권리 뒤 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 큰 반전은 없습니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 671,000,000원에서 현재 161,107,000원까지 내려와 4회 유찰·감정가 24%가 됐지만, 근린시설은 주거용 부동산보다 거래가 드물고 현재 데이터에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 반복 유찰을 단순한 할인 기회로만 보지 말고, 현재 최저가가 실제 임대수익과 시장 거래가에 비해 얼마나 낮은지를 확인한 뒤 접근하는 물건입니다. 결론은 권리 검토는 통과, 가격 판단은 현장 시세 확인 후입니다.
