81,830,000원
인천지방법원 2025타경34383. 김포시 사우동 영재리치빌 에이동 1층 101호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 167,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 81,830,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격처럼 보이지만 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 최민은 2021년 5월 17일 확정일자를 받고, 2021년 6월 17일 주민등록, 2021년 6월 18일 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022년 11월 15일 압류보다 앞섭니다. 보증금은 152,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 기준 예상배당은 79,957,060원에 그칩니다. 나머지 72,042,940원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1260 영재리치빌 에이동 1층101호 · 도로명 경기도 김포시 봉화로51번길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 대상면적 38.58㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김택현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 179,599,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.11.15. 갑구 5번 압류입니다. 문제는 임차인 최민의 주민등록일이 2021.06.17., 점유개시일이 2021.06.18.로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 2023.06.30. 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 임차인의 대항력 판단은 그 이전의 전입·점유 관계가 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 152,000,000원 | 2021.06.17 / 2021.05.17 | 있음 2023.06.30 | 있음 | 있음 | 없음 |
최민은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 152,000,000원을 다른 보증기관 신고액과 중복 합산할 사안도 없습니다. 임대차계약일자는 2021.05.08., 확정일자는 2021.05.17., 주민등록일자는 2021.06.17., 점유개시일자는 2021.06.18.입니다.
③ 5회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 1.53억대
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 인수액이 커집니다. 그래서 최저가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 제시된 회차별 수치를 합치면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 81,830,000원 | 72,042,940원 | 153,872,940원 |
| 6회 유찰 시 | 65,464,000원 | 88,114,352원 | 153,578,352원 |
| 7회 유찰 시 | 52,371,200원 | 100,971,482원 | 153,342,682원 |
④ 시세 비교 — 8,183만원이 아니라 1.54억원을 비교해야 한다
확인 가능한 거래 표본은 영재리치빌A동의 2022.06 거래 1건으로, 전용 33.08㎡·2층·거래가 178,000,000원입니다. 대상 면적은 38.58㎡이고 면적 일치도도 맞지 않아, 이 한 건을 현재 시세의 확정값으로 쓰기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.06 | 33.08㎡ | 2 | 178,000,000원 | 대상 38.58㎡와 면적 불일치 |
표면 최저가 81,830,000원은 이 거래가의 46.0%지만, 이는 임차인 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 실제 비교 대상은 153,872,940원이며, 178,000,000원 거래 표본 대비 약 86.4% 수준입니다. 다만 거래시점이 2022.06이고 면적도 다르므로 이를 근거로 “현재 시세보다 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,872,940원 |
| 1. 임차인 최민 보증금 | 152,000,000원 | 79,957,060원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 179,599,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차인 최민의 미배당액은 72,042,940원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 등 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포고등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 김포골드라인 사우역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규모. 영재리치빌A동은 15세대, 사용승인일은 2020.03.31입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구·고도지구·성장관리권역·제한보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 도로. 동측 약 7m 포장도로로 접근 가능하고, 서측 약 4~5m 도로에 접하나 토지와 고저차가 있습니다.
- 공시지가. 1,289,000원/㎡, 토지면적 341.0㎡, 지목 대, 사다리형·완경사입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 외부 발코니 부분의 샤시는 평가에 포함됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 81,830,000원에 입찰하는 구조가 아니라, 인수 72,042,940원을 더한 153,872,940원을 취득원가 출발점으로 잡아야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 제출된 내용은 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인하기 전에는 인수 0원으로 계산하지 않는 것이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 세무서·공단 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 임차인 예상배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 6·7회 추가 유찰 착시 주의. 매각가는 65,464,000원·52,371,200원으로 내려가지만 인수액은 88,114,352원·100,971,482원으로 커져 실질취득은 계속 153,000,000원대입니다.
- 시세 원본 재확인. 비교 가능한 거래는 2022.06의 33.08㎡ 1건이고 대상 38.58㎡와 면적이 달라 현재 적정가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 행정·등록 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.54억 실질취득”이 먼저다
이 사건의 가장 큰 착시는 81,830,000원이라는 최저가입니다. 감정가 167,000,000원의 49%까지 내려와 겉으로는 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 최민의 선순위 대항력 보증금 152,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 배당 가정의 미배당 인수 72,042,940원을 더하면 실질취득은 153,872,940원입니다.
추가 유찰이 되어도 낙찰가 하락만큼 인수액이 커져 총취득액은 153,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 178,000,000원의 거래 표본보다 낮기는 하지만 그 거래는 2022.06의 1건이고 면적도 33.08㎡로 대상 38.58㎡와 다릅니다. 여기에 5회 유찰, 세금·공단 압류 3건, 임차권등기 말소동의 확약서와 별개의 대항력 문제까지 남습니다. 최저가만 보면 싸지만, 권리까지 합치면 결코 8천만원대 물건이 아닙니다. 이 사건은 실질취득액과 확약서 원문을 확인한 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 유형입니다.
