인천지방법원 2025타경34383. 김포시 사우동 영재리치빌 에이동 1층 101호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 소유자는 김택현이며, 등기상 최초 금전권리의 기준은 2022.11.15 포천세무서의 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 의정부세무서 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인 최민입니다. 계약일 2021.05.08, 확정일자 2021.05.17, 전입일 2021.06.17, 점유개시일 2021.06.18로 말소기준보다 앞서며 보증금은 152,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 임차인입니다. 다만 제시된 매각가 167,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되고, 임차권등기에 관한 한국주택금융공사의 말소동의 확약서도 제출돼 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1260 영재리치빌 에이동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 봉화로51번길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 도시형생활주택 · 전용 38.58㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김택현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (3회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 179,599,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.11.15 포천세무서 압류입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 의정부세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 최민의 전입과 점유는 말소기준보다 앞서므로, 을구 임차권등기가 2023.06.30에 이뤄졌다는 이유만으로 대항력이 사라지는 구조는 아닙니다.
| 실제 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 기준일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최민 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 152,000,000원 | 확정 2021.05.17 전입 2021.06.17 점유 2021.06.18 배당요구 2023.06.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 93.8%라는 숫자만 믿기 어렵다
영재리치빌A동은 총 15세대, 사용승인일은 2020.03.31입니다. 확인된 거래는 2022.06의 단 1건으로, 전용 33.08㎡·2층이 178,000,000원에 거래됐습니다. 경매 대상은 전용 38.58㎡·1층이어서 면적이 일치하지 않습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.06 | 33.08㎡ | 2층 | 178,000,000원 |
| 경매 대상 | 매각기일 2026.07.09 | 38.58㎡ | 1층 | 167,000,000원 |
수치상 최저가는 확인 실거래의 93.8%입니다. 그러나 비교 거래가 2022.06 한 건뿐이고 대상 면적도 다르므로, 이를 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단하기는 어렵습니다. 특히 이미 3회 유찰됐음에도 제시 최저가가 감정가의 100%라는 점은 실제 응찰 수요와 가격 적정성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 최민 보증금 | 152,000,000원 | 152,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 179,599,830원 | 11,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사는 청구액 중 11,862,000원을 배당받고 167,737,830원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건의 세액은 반영되지 않았으며, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 100% | 167,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 감정가 80% | 133,600,000원 | 21,070,400원 | 0원* |
| 5회 유찰 · 감정가 64% | 106,880,000원 | 47,416,320원 | 0원* |
* 한국주택금융공사의 대항력 포기·임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 이행되고 최민의 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않는 룰상 금액은 각 회차 표의 미배당·인수액과 같습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 김포고등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 김포골드라인 사우역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 7m 포장도로로 접근하며, 서측 약 4~5m 도로와는 토지 고저차가 있습니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구, 고도지구, 성장관리권역, 제한보호구역, 진입표면구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,289,000원/㎡이며 토지면적은 341.0㎡, 지목은 대, 형상은 사다리형입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 외부 발코니 부분의 샤시는 평가에 포함됐습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 건물이고 확인 실거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회로 가격대별 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사의 말소동의 대상, 조건, 유효기간과 임차권등기 말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 배당·명도 확인. 최민의 배당요구와 보증금 전액 배당 여부, 실제 점유 상태 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 조사. 확약은 최민 임차권에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 별도 점유자가 없는지 점검해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 포천세무서·국민건강보험공단·의정부세무서 압류의 실제 체납액과 당해세 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 존속·말소 처리와 관련 의무를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인 거래가 2022.06 한 건이고 대상 면적과 다릅니다. 인근 동일 용도·유사 면적·1층 거래와 현재 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 관리비·수선비 확인. 체납 관리비와 1층 세대의 내부 상태, 발코니 샤시 상태, 누수·결로 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 조건부 정리, 가격은 보수적으로”
이 물건은 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유한 보증금 152,000,000원의 대항력 임차인이 존재합니다. 그러나 제시된 167,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되고, 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의 확약까지 있어 실질 인수는 0원*입니다. 권리 위험의 중심은 확약서 원본과 말소 이행 여부입니다.
가격 판단은 별개입니다. 최저가가 유일한 확인 실거래 178,000,000원의 93.8%이지만, 그 거래는 2022.06의 전용 33.08㎡·2층 거래이고 대상은 전용 38.58㎡·1층입니다. 표본도 한 건뿐입니다. 여기에 3회 유찰, 15세대 소규모 건물, 동일 면적 거래 부재가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보류입니다.