수원지방법원 2020타경16401. 경기도 화성시 팔탄면 온천로 76-30에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지, 토지이용상황은 공업용이고, 감정평가상 주위는 “월문테크노단지” 북동측의 중·소규모 공장지대입니다. 일반철골조 건물과 토지, 제시외 건물 일부, 공장 및 광업재단저당법상 기계기구가 함께 얽혀 있어 주거용 아파트처럼 단순한 물건이 아닙니다.
권리분석의 핵심은 말소되는 후순위 가압류가 아니라 말소기준보다 앞선 것으로 표시된 중소기업은행 근저당 2건입니다. 을구 1번 채권최고액 650,000,000원, 을구 2번 채권최고액 100,000,000원이 “매수인 인수”로 표시되어 있으므로, 입찰 판단은 최저가 1,177,593,000원이 아니라 보수적으로 1,927,593,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2020타경16401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 온천로 76-30 |
| 등기상 표시 | 경기도 화성시 만세구 팔탄면 덕우리 214-20 제1동호 · 도로명주소 경기도 화성시 만세구 팔탄면 온천로 76-30 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 토지면적 1,562.0㎡ |
| 건물 구조 | 일반철골조 기타지붕 지상 1층 건물 및 일반철골조 기타지붕 지상 2층 건물 |
| 소유자 | 백영종, 조기환, 조성균, 조은경, 조중구, 조효경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,682,275,770원 / 1,177,593,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 770,739,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수표시가 가격판단을 바꾼다
임차인 없음. 임차인 보증금이나 대항력 임차인 인수 문제는 보이지 않습니다. 대신 권리상 위험은 임차인이 아니라 선순위 근저당 인수표시입니다. 2011.04.29 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 그 앞에 2006.05.19 중소기업은행 근저당 2건이 있습니다.
② 선순위 인수표시와 실질취득
| 구분 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당권 | 중소기업은행 | 650,000,000원 | 말소기준 이전 → 매수인 인수표시 |
| 을구 2번 근저당권 | 중소기업은행 | 100,000,000원 | 말소기준 이전 → 매수인 인수표시 |
| 합계 | 중소기업은행 | 750,000,000원 | 최저가에 더해 볼 금액 |
따라서 현재 회차에서 단순 최저가 기준으로 보면 감정가의 70.0%처럼 보이지만, 선순위 인수표시를 반영하면 이야기가 달라집니다. 1,177,593,000원 + 750,000,000원 = 1,927,593,000원이고, 이는 감정가 대비 114.6%입니다.
| 회차 | 최저가 | 선순위 인수표시 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,177,593,000원 | 750,000,000원 | 1,927,593,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 824,315,100원 | 750,000,000원 | 1,574,315,100원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 577,020,570원 | 750,000,000원 | 1,327,020,570원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,177,593,000원 가정)
| 순위 | 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | — | 14,175,930원 |
| 2 | 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3 | 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4 | 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 936,000,000원 | 413,417,070원 |
| 5 | 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 6 | 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 200,800,000원 | 0원 |
| 7 | 갑구 5번 가압류 · 박종근 | 10,567,126원 | 0원 |
| 8 | 갑구 6번 가압류 | 14,864,679원 | 0원 |
| 9 | 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 240,733,540원 | 0원 |
| 10 | 갑구 9번 가압류 · 주식회사국민은행 | 261,747,010원 | 0원 |
| 11 | 갑구 9번 가압류 · 주식회사국민은행 | 261,747,010원 | 0원 |
| 12 | 갑구 9-2번 가압류 | 29,248,220원 | 0원 |
| 13 | 갑구 11번 가압류 | — | 0원 |
| 14 | 갑구 9-1번 가압류 | — | 0원 |
| 잔여 | 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 1,177,593,000원 가정 시 채권총액 2,975,707,585원 중 1,163,417,070원이 배당되고, 미배당은 1,812,290,515원입니다. 신청채권자 국민은행은 청구액 770,739,930원 중 413,417,070원만 배당되는 구조입니다.
④ 물건 특수조건 — 공장·토지·기계가 섞인 복합물건
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2, 1-3이 포함됩니다.
- 토지 제한 가능성. 목록 3 토지 지상에 소재하는 제시외 건물로 인해 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 단가는 602,000원/㎡입니다.
- 매각 제외 물건. 목록 4, 5 토지 지상에 타인 소유로 탐문되는 건물 및 동산(컨테이너, 기계 등)이 있으나 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 CNC Machining Center 외 2점이 포함되고, 본건 기계기구를 제시외 1-4, 1-5, 1-6으로 부동산의 표시에 기재해 평가 및 매각에 포함합니다.
- 소유 미상 기계. 목록 1 건물 내 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록상 기계기구 외 소유 미상의 다수 기계기구가 혼재하고 있으며, 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기도 화성시 팔탄면 덕우리 소재 “월문테크노단지” 북동측에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 북서측 인근으로 310번 지방도 등이 통과해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 구조. 기호(1)는 일반철골조 기타지붕 지상 1층, 기호(2)는 일반철골조 기타지붕 지상 2층 건물입니다.
- 설비. 전기, 위생, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 을구 1번 650,000,000원, 을구 2번 100,000,000원의 인수표시와 2011.05.03 말소 기재를 등기원본으로 대조해야 합니다.
- 입찰가 산식. 현재 회차는 최저가 1,177,593,000원만 보지 말고, 보수적으로 인수표시 750,000,000원을 더한 1,927,593,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가정에서도 미배당이 1,812,290,515원으로 큽니다. 후순위 채권자 배당 기대가 거의 없는 구조입니다.
- 제시외·제외 물건. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 타인 소유 건물·컨테이너·기계, 소유 미상 기계의 실제 위치와 수량을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공장 사용성. 차량 진·출입, 전기·위생·난방설비, 기계기구 상태, 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “7.5억 인수표시”가 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 감정가 대비 70%라 싸 보입니다. 하지만 권리표상 2006년 중소기업은행 근저당 2건, 합계 750,000,000원이 선순위 인수로 표시되어 있어, 현재 회차의 보수적 실질취득은 1,927,593,000원입니다. 감정가보다 245,317,230원 높은 부담입니다.
게다가 공장용지·일반철골조 건물·제시외 건물·제외 동산·소유 미상 기계가 함께 얽힌 복합물건입니다. 임차인 인수 위험은 보이지 않지만, 이 물건의 진짜 난도는 선순위 근저당 인수 여부와 현장 사용성입니다. 결론은 분명합니다. 권리원본 대조 전에는 공격적으로 들어갈 물건이 아니며, 최저가가 아니라 실질취득 총액으로만 판단해야 합니다.
