인천지방법원 2025타경34402. 부천시 원미구 원미동 해냄스토리 제7층 제705호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 298,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,085,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%라 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건은 낙찰가보다 선순위 임차보증금 인수 구조가 가격을 결정합니다.
임차권자 하준영은 2021.02.22. 전입·점유개시·확정일자를 갖추고 있고, 2025.03.10. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 말소기준인 2025.09.08. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 전액 매각대금으로 가정해도 집행비용 1,301,530원을 제하고 임차인이 받는 예상배당은 48,783,470원뿐입니다. 보증금 잔액 245,216,530원은 매수인 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 7층705호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제7층 제705호 · 사용승인일 2020.04.09 |
| 소유자 | 이주화 · 2021.02.01. 매매 · 거래가액 294,000,000원 · 2021.02.22. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 50,085,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 부천지원 등기과 · 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 지배한다
핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 하준영의 보증금은 294,000,000원이고, 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.02.22.입니다. 2025.03.10. 임차권등기가 설정됐으며 배당요구도 완료됐습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하준영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 294,000,000원 | 2021.02.22 / 2021.02.22 | 2025.03.10 완료 | 대항력 有 | 우선변제 | 245,216,530원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이나 보증기관 승계 신고자가 아니라 갑구 6번 가압류권자로 기재돼 있으므로 임차보증금과 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 50,085,000원이 실질 매입가가 아니다
현재 회차에서 최저매각가는 50,085,000원입니다. 그러나 보증금 294,000,000원 중 예상배당 48,783,470원을 제외한 245,216,530원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 50,085,000원 | 245,216,530원 | 295,301,530원 |
| 6회 유찰 시 | 35,059,500원 | 259,971,571원 | 295,031,071원 |
| 7회 유찰 시 | 24,541,650원 | 270,300,100원 | 294,841,750원 |
낙찰가가 50,085,000원에서 35,059,500원, 다시 24,541,650원으로 내려가도 임차보증금 미배당액이 반대로 늘어납니다. 그래서 실질취득은 계속 약 2.95억원 수준에 머뭅니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 되는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,530원 |
| 1. 임차인 하준영 보증금 | 294,000,000원 | 48,783,470원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 하준영 | 294,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 926,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 294,000,000원 중 48,783,470원만 배당되고, 부족분 245,216,530원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 집행비용은 매각가의 2.6% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 원미구청 북동측 인근으로, 업무시설(오피스텔), 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제7층 제705호이며 사용승인일은 2020.04.09.입니다.
- 도로. 토지 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,640.3㎡, 공시지가 3,385,000원/㎡, 업무용으로 조사됐습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 토지거래허가구역 표기 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 50,085,000원만 낙찰대금으로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 245,216,530원을 합친 실질취득 295,301,530원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 추가 시에도 총액 재계산. 6회 유찰 시 실질취득 295,031,071원, 7회 유찰 시 294,841,750원으로, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자 하준영과 강제경매 신청채권자 하준영이 동일인으로 표시됩니다. 임대차계약서·보증금 지급증빙·채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 주택임차권 원문 확인. 보증금 294,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 2021.02.22., 임차권등기 2025.03.10.의 효력과 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등기부 원문과 관련 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장·등기사항 및 실제 이용상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다”
이 사건의 가장 큰 착시는 다섯 차례 유찰된 50,085,000원이라는 숫자입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 294,000,000원이고, 현재 예상 미배당 잔액만 245,216,530원입니다. 결국 현재 회차의 실질취득은 295,301,530원입니다.
6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 각각 295,031,071원, 294,841,750원으로 거의 고정됩니다. 별도 실거래 시세가 없으므로 이 금액이 시장가보다 싸다고 볼 근거도 없습니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 보증금 수준, 그리고 실제 임차인 1명의 선순위 임차권이 그대로 남는 구조입니다. 입찰 판단의 출발점은 50,085,000원이 아니라 약 2.95억원입니다.
