인천지방법원 2025타경34402. 부천시 원미구 원미동 해냄스토리 7층 705호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 물건의 핵심은 세 차례 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차인 하준영의 294,000,000원 보증금입니다.
하준영은 2021.02.22. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2025.03.10. 주택임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.09.08. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 떠안습니다. 현재 최저가에서 임차인에게 예상되는 배당은 99,983,004원이고, 남은 194,016,996원은 매수인 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리 주건축물제1동 7층 705호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 조마루로411번길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 중 7층 · 사용승인일 2020.04.09 |
| 소유자 | 이주화 (2021.02.01. 매매, 거래가액 294,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 102,214,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하준영 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
말소기준권리는 2025.09.08. 접수된 하준영의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 성립한 하준영의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않고, 배당에서 부족한 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 이후 2025.12.01. 설정된 주택도시보증공사의 가압류 926,000,000원은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유·이용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 하준영 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2021.02.22 2021.02.22 | 294,000,000원 배당요구 2025.03.10 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 고정된다
이 사건은 최저가 자체보다 낙찰가와 인수액의 합계를 봐야 합니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 다섯 차례 유찰되더라도 실질취득액은 295,301,527원으로, 보증금 294,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 102,214,000원 | 194,016,996원 | 296,230,996원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 71,549,800원 | 224,138,096원 | 295,687,896원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 50,084,860원 | 245,216,667원 | 295,301,527원 |
현재 실질취득액 296,230,996원은 감정가 298,000,000원의 99.4%입니다. 등기상 2021년 거래가액 294,000,000원과 비교해도 낮지 않습니다. 별도의 최신 실거래 비교 없이 최저가 102,214,000원만 보고 “감정가보다 195,786,000원 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 매수인이 실제로 부담하는 총액에서는 감정가 할인 효과가 사실상 사라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,996원 |
| 1. 임차인 하준영 보증금 | 294,000,000원 | 99,983,004원 |
| 2. 경매신청채권 · 하준영 | 294,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 926,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 미배당액 194,016,996원은 매수인 인수입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이었습니다. 폐문부재로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
- 주위환경. 원미구청 북동측 인근으로 업무시설인 오피스텔, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물·도로. 사용승인일은 2020.04.09.이며, 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물입니다. 토지는 북측과 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 토지. 토지면적 1,640.3㎡, 지목 대, 업무용 토지이며 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며, 대상 유형과 본건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 등기상 민간임대주택 표시와 주택임차권등기가 존재합니다.
- 환금성. 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용 중인 복합적 성격이고 이미 3회 유찰됐습니다. 아파트와 동일한 수요·금융·매각 속도를 전제로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액의 합계로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.01.25., 전입·점유·확정일자 2021.02.22., 임차권등기와 배당요구 2025.03.10.의 원본 서류를 대조하세요.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 하준영이고 금액도 각각 294,000,000원이므로, 하나의 보증금 반환채권인지 별도 채권인지 사건기록을 확인해야 합니다.
- 확약 여부 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소 및 인도에 관한 확약이 없다면 미배당 보증금 잔액은 그대로 매수인 부담입니다.
- 내부·점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자, 시설 상태와 오피스텔 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 등기상 민간임대주택 등록 표시의 현재 상태와 매각 후 정리 절차를 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 직접 확인하고, 당해세와 집행비용 변동도 반영해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가가 34.3% 취득가는 아니다”
이 물건은 세 차례 유찰돼 최저가가 102,214,000원까지 낮아졌지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 294,000,000원이 남아 있습니다. 현재 예상배당 후 매수인이 인수할 금액은 194,016,996원이고, 이를 더한 실질취득액은 296,230,996원입니다. 감정가 298,000,000원과의 차이는 크지 않습니다.
추가 유찰도 해결책이 아닙니다. 4회 유찰 시 실질취득액은 295,687,896원, 5회 유찰 시에도 295,301,527원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 관계, 근린시설과 오피스텔 이용이 혼재한 용도, 3회 유찰이라는 환금성 신호도 확인해야 합니다. 낮은 최저가는 착시이고, 승부처는 임차보증금 인수 구조와 채권관계의 실체 확인입니다.