인천지방법원 2025타경34415. 김포시 풍무동 풍무메디칼프라자 내 1층 102호로, 건축물대장상 소매점인 근린생활시설입니다. 감정가는 692,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 116,304,000원입니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 소유자 이옥경 명의로 이전된 2018.10.05. 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,584,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 김포시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 본건은 주거용 아파트가 아닌 공실 상태의 근린생활시설입니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 이미 5회 유찰된 사실 자체가 가격·수요·환금성을 다시 점검해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 896 풍무메디칼프라자 · 도로명 경기도 김포시 풍무로 174 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 건축물대장상 소매점(근린생활시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 2018.09월경 사용승인 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층건 · 1층 102호 |
| 소유자 | 이옥경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 116,304,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2306유동화전문유한회사 / 1,029,798,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2018.10.05. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이며 풍무동 토지와 풍무메디칼프라자 제1층 제103호 등이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2023.12.15. 김포시 압류와 2025.09.09. 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
2023.03.07. 하나은행이 신청한 이전 임의경매개시결정은 2025.02.17. 취하를 원인으로 2025.02.20. 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.09.08. 결정된 2025타경34415 사건으로, 채권자는 에프에이치2306유동화전문유한회사입니다.
② 가격 판단 — 16.81%여도 ‘싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가 116,304,000원은 5회 유찰된 회차의 금액이며, 시나리오상 감정가의 16.81%입니다. 6회 유찰 시에는 81,412,800원, 7회 유찰 시에는 56,988,960원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 116,304,000원 | 1,470,124,256원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 81,412,800원 | 1,504,452,630원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 56,988,960원 | 1,528,436,841원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 하나은행 근저당의 미배당액은 커집니다. 이는 채권자 배당 부족을 보여주는 수치이지, 매수인이 그 부족액을 승계한다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,428,256원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,584,000,000원 | 113,875,744원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 116,304,000원 가정 시 집행비용 2,428,256원과 하나은행 근저당 113,875,744원으로 매각대금이 소진되며, 근저당권 기준 미배당액은 1,470,124,256원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 출입이 용이하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 소매점(근린생활시설) 용도이며 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 2018.09월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층건 제1종근린생활시설·의료시설 건물 내 1층 102호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 831.7㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 평지·세로장방형입니다. 공시지가는 3,825,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정요항상 서측·북측·동측으로 공도와 접하며, 토지 현황은 광대소각입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)이며 고도지구, 성장관리권역, 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매가격을 대조해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 예상 임대료, 임차수요, 공실기간을 확인한 뒤 수익성을 계산해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·호실 위치·수익성 등 환금성 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 다른 토지와 풍무메디칼프라자 제1층 제103호 등이 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이지만 임대관계 사항은 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 현장점유를 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역 및 도로 저촉·접함 등 토지이용계획을 실제 영업·용도변경 계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 확인형”
이 물건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 김포시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 692,000,000원이 5회 유찰 끝에 116,304,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 본건은 현재 공실인 근린생활시설이고 동일 유형의 실제 시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 현장·시세 확인형입니다.
