99,400,000원
인천지방법원 2025타경34424. 부천시 오정구 고강동 세화빌라3동 203호, 전용 37.91㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사스마트하우징으로 2020.02.28 매매를 원인으로 137,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 137,000,000원입니다.
이 사건의 난점은 등기부상 채권 숫자보다 임차인 두 사람의 지위가 서로 다르다는 점입니다. 윤경운은 2022.04.29 전입·점유, 2022.02.28 확정일자, 보증금 137,000,000원으로 2024.05.16 주택임차권등기까지 마친 선순위 임차권자입니다. 반면 이창봉은 2024.08.06 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 조사상 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계자로 중복 집계된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 338-32 2층 203호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 역곡로 433 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.91㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 203호 |
| 사용승인 | 2001.08.31 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 (2020.02.28 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 윤경운은 확약, 이창봉은 미상
이 사건의 말소기준은 2025.09.10 접수된 갑구 13번 강제경매개시결정입니다. 따라서 2024.05.16 등기된 윤경운의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 인수 검토 대상입니다. 배당 계산에서도 윤경운에게 97,210,800원을 배당하고 39,789,200원이 부족한 것으로 산정됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤경운 건물의 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.04.29 / 2022.02.28 | 137,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 확약상 실질 0원 |
| 이창봉 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.08.06 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
윤경운은 배당요구를 했고 주택임차권등기까지 마친 반면, 이창봉은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 이 때문에 이 사건은 주된 선순위 임차권의 금액은 해소됐지만, 확약 밖 미상임차인이 남아 있는 구조입니다. 표면 최저가만으로 실질취득가를 고정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 90.4%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
세화빌라3동은 총 16세대, 사용승인일은 2001.08.31입니다. 시세 자료에 잡힌 비교 거래는 2건이며 두 거래 모두 전용 34.27㎡, 거래금액 110,000,000원입니다. 대상 전용면적은 37.91㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 34.27㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.12 | 34.27㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 90.4%이고, 최신 거래 2024.06의 110,000,000원보다도 낮습니다. 다만 여기서 비교할 가격은 단순 최저가가 아니라 실질취득가입니다. 윤경운의 임차권은 확약으로 실질 인수 0원이므로 알려진 기준액은 99,400,000원이지만, 이창봉의 보증금이 미상이어서 최종 실질취득가는 아직 확정되지 않습니다. 따라서 현 단계에서 ‘시세보다 싸다’는 표현으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 임차인 윤경운 보증금 | 137,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 137,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산에서는 윤경운 보증금에 97,210,800원이 배당되고 39,789,200원이 부족해 매수인 인수액으로 표시됩니다. 다만 윤경운 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 분석 기준상 실질 인수는 0원입니다. 이창봉 관련 미상 인수위험은 위 배당표와 별도로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 윤경운 계산상 인수는 늘지만, 확약 적용 시 0원
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 윤경운 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 99,400,000원 | 39,789,200원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 56% | 79,520,000원 | 59,311,360원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 44.8% | 63,616,000원 | 74,929,088원 | 실질 0원 |
확약을 무시한 기계적 계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 윤경운 보증금 미배당액이 커집니다. 그러나 말소동의 확약을 적용하면 윤경운 관련 인수는 각 회차에서 실질 0원입니다. 문제는 이 계산이 이창봉의 미상 보증금까지 없애 주는 것은 아니라는 점입니다. 따라서 추가 유찰이 곧바로 전체 실질취득가의 동일한 하락을 의미한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 ‘다세대주택’입니다. 아파트가 아닌 소규모 공동주택으로 접근해야 합니다.
- 입지. 고강초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2001.08.31입니다. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 24m 내외 포장도로, 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역이며 공시지가는 2,331,000원/㎡입니다.
- 정비 관련. 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 접하는 것으로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 16세대, 비교 실거래 2건, 경매 평균 유찰 2.0회라는 점에서 재매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이창봉 임대차원본 확인. 보증금·계약일·점유 상태·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 전체 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 윤경운 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권 말소까지 연결되는 조건과 범위를 원문으로 확인하세요.
- 확약 범위 혼동 금지. 윤경운에 대한 확약을 이창봉의 임대차 위험까지 해소하는 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 최저가 99,400,000원은 최근 평균 110,000,000원의 90.4%이지만, 미상 인수액이 추가되면 실질취득가가 달라집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 말소·임대의무 관련 처리를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 구조 확인. 윤경운 임차권등기와 별도로 현재 이창봉의 실제 점유관계를 확인해 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임대차계약서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 1건은 풀렸지만, 사건 전체가 끝난 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 윤경운 보증금 137,000,000원입니다. 현재 최저가 99,400,000원 기준 기계적 계산상 39,789,200원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 윤경운 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그러나 별도 임차인 이창봉의 전입일은 2024.08.06으로 말소기준일 2025.09.10보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 최저가가 최근 실거래 기준의 90.4%라는 점은 분명하지만, 미상 임차인의 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가는 확정되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 먼저 이창봉 임대차관계와 확약서 적용 범위를 원본으로 확정하는 것입니다.
