인천지방법원 2025타경34437. 부천시 원미구 원미동 해냄스토리 8층 802호입니다. 법원상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 강인성은 2021.03.12 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 304,000,000원입니다. 이 사건의 승부처는 37,177,000원이라는 최저가가 아니라, 소유권 취득보다 앞선 임대차계약·확정일자와 같은 날의 전입·점유를 가진 임차인 김재현의 대항력 보증금 304,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.03.03 인천세무서장의 압류입니다. 김재현의 전입·점유는 2021.03.12, 확정일자는 2021.02.15로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기된 주택임차권 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 매각가 가정에서는 임차인 배당액이 36,107,814원에 그쳐 267,892,186원의 미배당 보증금이 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34437 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 8층 802호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 조마루로411번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 13층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 강인성 (2021.03.12 소유권이전 · 거래가액 304,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 37,177,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 김재현의 임대차계약일은 2021.02.10, 확정일자는 2021.02.15, 전입·점유개시는 2021.03.12입니다. 말소기준 압류는 2023.03.03이므로 임차인의 대항력 요건이 선행합니다. 이후 주택도시보증공사의 301,630,519원 가압류, 부천시 압류, 2023.12.04 주택임차권등기, 2025.09.11 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.12 / 2021.02.15 | 304,000,000원 | 2023.12.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 267,892,186원 |
김재현은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 전입신고가 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 회차 매각대금에서 집행비용 1,069,186원을 먼저 제하면 김재현에게 예상되는 배당은 36,107,814원이며, 나머지 267,892,186원이 매수인 인수액으로 남습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 거의 내려가지 않는다
이 물건은 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 경매절차에서 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 승계하는 보증금이 늘어납니다. 따라서 37,177,000원이라는 현재 최저가를 독립된 취득가격처럼 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 37,177,000원 | 36,107,814원 | 267,892,186원 | 보증금 304,000,000원 부근 |
| 7회 유찰 시 | 26,023,900원 | 25,155,470원 | 278,844,530원 | 보증금 304,000,000원 부근 |
| 8회 유찰 시 | 18,216,730원 | 17,488,829원 | 286,511,171원 | 보증금 304,000,000원 부근 |
④ 예상배당표 (매각가 37,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,069,186원 |
| 1. 임차인 김재현 보증금 | 304,000,000원 | 36,107,814원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김재현 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 37,177,000원이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 김재현의 미배당 보증금 267,892,186원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 법원상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인은 2020.04.09입니다.
- 입지. 부천시 원미구청 북동측 인근으로, 업무시설·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 업무용 이용, 토지면적 1,640.3㎡, 공시지가 3,385,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 현재 37,177,000원에 낙찰돼도 미배당 보증금 267,892,186원이 승계됩니다.
- 유찰 추가의 효과를 과대평가하지 말 것. 7회·8회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 278,844,530원·286,511,171원으로 증가합니다.
- 임차인 원본 확인. 김재현의 임대차계약일·확정일자·전입·점유·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 점검. 임차인 김재현과 강제경매 신청채권자 김재현이 동일인으로 표시된 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 법원상 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·인허가·대출·환금성 판단에서 용도 차이를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있으므로 배당기준을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,717만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 37,177,000원의 저가 경매물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 김재현의 보증금은 304,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받는 금액은 36,107,814원에 그칩니다. 부족액 267,892,186원이 매수인에게 남기 때문에 실질취득은 보증금 약 304,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 매각가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 여기에 6회 유찰, 근린시설이면서 오피스텔로 이용되는 용도 특성, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계 확인 필요성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가 할인율”이 아니라 “대항력 임차보증금 승계”입니다. 실질취득가를 최저가로 착각해서는 안 되는 전형적인 인수형 사건입니다.
