울산지방법원 2025타경1153. 울산 동구 일산동 971-10, 일산해수욕장 남서측 인근에 있는 부동산입니다. 토지면적은 959.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고, 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층입니다. 감정평가상 현재 이용은 운동시설(스크린골프장) 및 근린생활시설(사무소)입니다.
권리 구조의 출발점은 2023년 2월 14일 설정된 울산제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,396,000,000원이고 토지 일산동 971-10을 공동담보로 합니다. 이보다 앞선 중울산농업협동조합 근저당권 2건은 2023년 2월 14일 해지로 말소됐습니다. 이후 설정된 이병희 근저당권, 김효영 전세권, 주식회사아이바·전상현·최성훈·강성휘 근저당권과 압류·가압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1153 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 971-10 · 울산광역시 동구 등대로 11(일산동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 운동시설(스크린골프장) 및 근린생활시설(사무소) |
| 토지 | 959.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 |
| 소유자 | 주식회사해담 |
| 감정가 / 최저가 | 4,031,241,200원 / 1,975,308,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,935,080,788원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 4번, 2023.02.14. 울산제일새마을금고 근저당권 3,396,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.05.11. 확정채권양도로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐지만, 기준 시점 자체는 2023.02.14.로 유지됩니다. 이후의 권리는 모두 말소기준 뒤에 있습니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’로 단정할 수 없다
감정가는 4,031,241,200원이고 현재 최저매각가는 1,975,308,000원입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,382,715,600원(34%), 4회 유찰 시 967,900,919원(24%)입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,975,308,000원 | 49% | 7,098,669,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,382,715,600원 | 34% | 7,685,335,536원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 967,900,919원 | 24% | 8,096,002,070원 | 0원 |
다만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 동일·유사 물건의 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 실제 이용이 스크린골프장·사무소이고 토지는 자연녹지지역·유원지에 포함돼 있어, 아파트처럼 단순한 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,975,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,153,080원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 울산제일새마을금고 | 3,396,000,000원 | 1,953,154,920원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 이병희 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 전세권 · 김효영 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6-1번 근저당권 · 이병희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 주식회사아이바 | 140,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 전상현 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 8번 근저당권 · 최성훈 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 9번 근저당권 · 강성휘 | 559,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 대한민국 | 46,823,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,051,823,980원 중 채권자 예상배당은 1,953,154,920원, 총 미배당은 7,098,669,060원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 ‘일산해수욕장’ 남서측 인근. 주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 숙박시설 및 상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 운동시설인 스크린골프장과 근린생활시설인 사무소로 이용 중입니다.
- 토지. 959.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 광대로한면에 접합니다. 공시지가는 1,408,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층이며 위생·급배수·전기·냉난방·승강기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등기부에는 김효영 명의 전세권 1,500,000,000원이 있으므로 실제 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 기준권리는 2023.02.14. 을구 4번 근저당권 3,396,000,000원입니다. 2026.05.11. 확정채권양도로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전된 상태까지 원본 대조가 필요합니다.
- 전세권 점유 확인. 김효영 전세권은 매각으로 소멸하지만 1층 224.1㎡와 2층 231.9㎡ 전부를 대상으로 합니다. 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유 및 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 49% 할인율만 보지 않기. 현재 최저가 1,975,308,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래 가격 없이 ‘시세보다 저렴’하다고 단정할 수 없습니다.
- 수익성 검증. 현재 이용이 스크린골프장·사무소이므로 실제 영업·임대수익과 공실 여부를 현장에서 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 토지 규제 검토. 자연녹지지역·유원지·상대보호구역·중점경관관리구역 등 이용 제한을 예정 용도와 함께 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 토지·건물 및 부속 관계의 정확한 매각 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 실제 가격과 점유”
등기상 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.14. 울산제일새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·전세권·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 1,975,308,000원에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 “인수 0” 이후입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 가격은 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 더구나 실제 이용은 스크린골프장·사무소이고 토지는 자연녹지지역·유원지 등 규제를 받습니다. 따라서 권리상 인수는 낮지만 가격·점유·운영성 검증은 보수적으로 해야 하는 물건입니다. 49%라는 할인율 자체보다 실제 점유와 수익, 규제 아래의 활용도, 그리고 시장에서의 적정 매각가 확인이 입찰 판단의 중심이 되어야 합니다.
