울산지방법원 2025타경1153. 울산 동구 일산동, 일산해수욕장 남서측 인근에 위치한 상업용 건물과 토지입니다. 토지면적은 959.0㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이며 감정평가상 운동시설인 스크린골프장 및 근린생활시설인 사무소로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사해담입니다.

경매 구조는 금융기관 담보권 실행에서 시작합니다. 울산제일새마을금고가 채권최고액 3,396,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 이병희 등 다수 채권자의 근저당권과 김효영의 전세권이 추가됐습니다. 신청채권자 울산제일새마을금고의 청구금액은 2,935,080,788원입니다. 2026.05.11에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다.

이 물건의 판단 기준은 명확합니다. 후순위 등기권리가 소멸하는지, 등기 외에 별도 대항 가능한 점유자가 있는지, 그리고 1,975,308,000원이라는 취득가가 실제 상업용 부동산 시장에서 경쟁력 있는지를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 전세권까지 소멸

권리분석의 출발점은 2023.02.14 을구 4번 근저당권입니다. 그 전에 중울산농업협동조합이 설정한 두 건의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 순위를 분석할 때 과거 근저당권을 존속하는 선순위 부담으로 취급하지 않습니다.

울산제일새마을금고의 기준근저당권 이후 설정된 이병희·주식회사아이바·전상현·최성훈·강성휘 등의 근저당권과 김효영의 전세권은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국세·건강보험·지방자치단체의 후순위 압류도 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 전세권·점유 분석 — 등기는 소멸, 실제 명도는 별개

가장 눈여겨볼 권리는 2023.05.30 설정된 김효영의 전세권입니다. 전세금이 1,500,000,000원이고, 건물의 1층과 2층을 대상으로 설정됐습니다. 일반적인 주거용 아파트 임대차가 아니라 근린생활시설용 전세권이라는 점이 중요합니다.

전세권 자체는 말소기준권리보다 늦게 설정되어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 예상배당도 0원입니다. 이는 전세권자의 미회수 전세금을 매수인이 자동으로 떠안는다는 뜻이 아닙니다.

그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 전세권자가 해당 층을 점유 중인지, 사업자등록 등 별도 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지, 전세권과 독립된 임대차 보증금채권이 존재하는지는 확인되지 않았습니다. 전세금의 존재만으로 별도 임차인의 대항력이 있다고 단정할 수도, 별도 대항 가능한 점유자가 없다고 단정할 수도 없습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 대비 저평가는 다르다

현재 최저매각가는 1,975,308,000원입니다. 감정가 4,031,241,200원의 49%로, 두 차례 유찰되면서 매각 기준가격이 크게 내려왔습니다.

다만 상업용 부동산의 가치는 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 스크린골프장과 사무소로 이용되는 건물로, 일반 주거용 부동산처럼 동일 평형의 반복 거래가격만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

등기권리 인수금액이 0원이라는 배당모형을 전제로 하면 현재 회차의 매수가격 기준 실질취득액은 1,975,308,000원입니다. 다만 이는 취득세·기타 부대비용·명도비용·시설 보수비 등을 제외한 금액이고, 별도로 대항 가능한 임대차가 확인될 경우 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,975,308,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 매각대금 대부분이 기준근저당권 배당에 사용됩니다. 집행비용 추정액을 제외한 1,953,154,920원이 기준근저당권에 배당되고, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다.

집행비용은 추정치입니다. 채권금액은 배당모형상 채권최고액·전세금·청구금액 등을 기준으로 하며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세의 배당 우선순위, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 검토해야 합니다. 근저당권 이전에 따른 채권자 변경도 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당

현재 회차에서 채권자 미배당은 7,098,669,060원입니다. 추가로 유찰되는 시나리오에서는 각각 7,685,335,536원, 8,096,002,070원까지 증가합니다. 어느 시나리오에서도 배당모형의 등기권리 인수액은 0원이며, 신청채권자의 청구금액 2,935,080,788원은 충족되지 않습니다.

따라서 가격이 더 내려가더라도 매수인의 등기권리 인수채무가 자동으로 증가하는 구조는 아닙니다. 그러나 낮은 낙찰가가 곧바로 수익성을 보장하는 것도 아닙니다. 실제 인수 가능한 임대차, 건물 운영비, 시설 보수 및 매각 유동성 등을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 기준)

• 입지. 일산해수욕장 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 숙박시설 및 상업나지 등이 형성된 지역입니다. 상업활동과 주거 기능이 혼재된 입지입니다.
• 교통. 차량으로 대상 부동산에 접근할 수 있으며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 도로는 광대로 한 면에 접합니다.
• 건물 이용. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 스크린골프장 및 사무소로 이용 중입니다. 전기·급배수·냉난방 및 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 959.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지 및 정방형입니다. 공시지가는 ㎡당 1,408,000원입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 유원지에 포함됩니다. 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다.
• 건축물 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 시설의 운영상태와 허가·신고사항은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 토지와 건물을 일괄 취득하는 상업용 물건이므로 매수층이 주거용 소형 부동산보다 제한될 가능성이 있습니다. 특히 기존 스크린골프장 운영상태와 사무소의 임대수요가 재매각 및 수익성 판단의 핵심입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권자 점유 확인. 김효영의 1,500,000,000원 전세권은 등기상 소멸하지만, 1층과 2층의 실제 점유자와 별도 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 상가 대항력 조사. 해당 시설의 점유개시일, 사업자등록 신청일, 보증금 및 확정일자·우선변제 관련 사항을 확인하고 별도 인수위험을 판단해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류와 관련한 체납액, 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당 우선순위를 검토해야 합니다.
• 전세권 관련 담보 확인. 김효영 전세권과 관련된 이병희의 채권최고액 130,000,000원 근저당권 관계를 확인하고, 실제 전세권 소멸 및 배당절차에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 기준근저당권 이전 확인. 울산제일새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 채권관계를 최신 등기사항 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조하고, 건물 내 영업시설·동산의 소유권 포함 여부를 구분해야 합니다.
• 현장 실사. 스크린골프장과 사무소의 실제 운영·공실 여부, 건물 하자, 시설 노후도, 승강기 및 냉난방설비 상태를 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 49%라는 비율만 보고 응찰하지 말고 유사 상업용 건물의 최근 거래가격, 임대수익, 공실위험과 매각기간을 비교해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 관리·운영비. 공과금, 관리비, 시설 유지보수비, 영업시설의 정리비용 및 명도비용을 확인해야 합니다.
• 토지이용규제. 자연녹지지역·유원지·상대보호구역·중점경관관리구역의 세부 제한과 현 시설의 법적 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.22 매각기일과 매각조건, 특별매각조건 및 변경·취하 여부를 법원 공고와 최신 사건기록으로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “실제 얼마에 되팔 수 있나”가 중요하다

이 사건은 겉보기에는 매력적인 가격 구조를 갖고 있습니다. 감정가 4,031,241,200원의 상업용 건물이 두 차례 유찰되어 최저가 1,975,308,000원에 나왔고, 기준근저당권 이후의 후순위 전세권과 각종 담보권은 등기상 소멸하는 구조입니다.

그러나 그 사실만으로 안전하고 저렴한 물건이라는 결론을 내리기는 어렵습니다. 1,500,000,000원 전세권과 관련한 실제 점유·별도 임대차 여부가 미확인이고, 조세채권 배당 문제와 상업용 건물의 환금성도 남아 있습니다. 후순위 채권의 미배당이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수로 연결되는 것은 아니지만, 명도와 운영의 난도를 낮춰 주지도 않습니다.

무엇보다 실제 거래시세 대비 가격 메리트가 확인되지 않았습니다. 두 차례 유찰된 가격을 시세 할인으로 오인해서는 안 됩니다. 스크린골프장과 근린생활시설이라는 특수한 이용상태, 토지이용 제한 및 잠재적 매수층을 반영해 실거래 사례와 수익가치를 따져야 합니다.

따라서 결론은 “등기상 인수는 비교적 명확하지만, 점유·세금·환금성 검증 전에는 입찰 보류”입니다. 실제 임대차와 점유관계가 정리되고, 보수적 시장가치가 검증되어야만 감정가 대비 49%라는 숫자에 투자 의미를 부여할 수 있습니다.