부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 권리분석상 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 정리됩니다. 다만 갑구 담보가등기(박종혁)가 존재해 확인 절차가 필요합니다. 현재 최저가는 1.19억으로 최근 거래 1.96억 대비 60.7% 수준이라 가격 메리트가 생긴 구간입니다.

감정가 / 최저가

170,000,000원 / 119,000,000원

1회 유찰

최근 거래

196,000,000원

2025.10 동일 평형

최저가 ÷ 최근시세

60.7%

가격 메리트

매수인 인수

0원

임차인 없음

울산지방법원 2025타경1179. 울산 중구 성안동 대신드림빌 801호 아파트입니다. 감정가는 1.70억이며 현재 최저매각가는 1.19억입니다. 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 2021년 설정된 소유권이전담보가등기가 확인됩니다. 등기상 매각으로 소멸 예정으로 분석되지만, 실제 입찰 전 가등기의 성격과 배당관계를 원본 확인하는 것이 안전합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2025타경1179
소재지	울산광역시 중구 성안동 490-3 대신드림빌 8층 801호
물건종류 / 이용	집합건물(아파트) · 아파트 이용중
전용면적	84.603㎡
소유자	김종철
감정가 / 최저가	170,000,000원 / 119,000,000원
신청채권자 / 청구	농협은행주식회사 / 97,570,846원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮지만 가등기 확인

임차인은 확인되지 않았으며, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. 2020년 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 설정된 담보가등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

대신드림빌 동일 평형 거래를 보면 최근 거래는 2025년 10월 196,000,000원이며 전체 4건 평균은 170,625,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.10	84.6㎡	7	196,000,000원
2024.01	84.6㎡	9	167,000,000원
2022.05	84.6㎡	2	149,500,000원
2021.06	84.6㎡	5	170,000,000원
평균	—	4건	170,625,000원

현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 거래 196,000,000원의 60.7% 수준입니다. 전체 평균 대비로도 할인폭이 있어, 신건 가격 문제가 아니라 권리 확인 후 가격을 활용하는 구간입니다.

⚠️ 확인 포인트 갑구 4번 담보가등기(박종혁)는 매각으로 소멸 예정이나, 가등기의 성격 확인은 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,466,000원
농협은행주식회사 근저당	118,800,000원	116,534,000원
울산신용보증재단 가압류	7,659,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 할인 구간입니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.

⛔ 주의 관점 담보가등기 존재와 소형 단지(18세대)의 환금성을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 울산광역시 중구 성안동 백양초등학교 북서측 인근으로 아파트·다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 장애물제한표면구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
환금성. 대신드림빌은 18세대 규모이며 거래 표본이 많지 않아 매도 전략을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가등기 확인. 갑구 4번 담보가등기의 실제 권리 성격을 원본으로 확인하세요.
가격 판단. 현재 최저가는 최근 거래 대비 할인 구간이나 소형 단지 특성을 반영해야 합니다.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 권리 확인은 필요하다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 1.19억까지 내려오면서 최근 거래 대비 가격 경쟁력이 생겼습니다. 다만 갑구 담보가등기와 소형 공동주택 특성을 고려하면 단순 저가 낙찰 대상으로만 볼 수 없습니다. 가격은 매력적이고, 권리는 정리되는 구조지만 가등기 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-04	유찰	1억 7,000만원
2	2026-07-09	대기	1억 1,900만원

부동산임의경매

유찰 후 가격 매력은 생겼지만, 담보가등기는 확인해야 한다 — 대신드림빌 801호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮지만 가등기 확인

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 권리 확인은 필요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (11장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고