한 줄 평 최저가는 9,310만원까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정현진의 보증금 1.9억이 존재합니다. 현재 자료 기준으로는 낙찰 후 미배당 보증금 약 98,975,800원 인수 가능성이 있어 실질취득은 약 1.9억 수준으로 봐야 합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 경우 해당 인수는 실질 0원 처리됩니다.
감정가
190,000,000원
다세대
최저가
93,100,000원
2회 유찰
실질취득
≈190,000,000원
인수 위험 반영
매수인 인수
98,975,800원
확약 전 기준
인천지방법원 2025타경34455. 부천 오정구 내동 성진그린타운 2동 502호 다세대주택입니다. 감정가는 1억9천만원, 현재 최저가는 9,310만원까지 떨어졌지만 이 사건은 단순 유찰형 물건이 아닙니다. 을구 5번에 등록된 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 정현진은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 289-1 성진그린타운 제2동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 공부상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 유대연 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준권리는 2025년 9월 4일 갑구 5번 압류입니다. 해당 압류 이후의 강제경매개시결정과 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 5번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전에 성립한 권리로 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 보증금 1.9억
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정현진 | 190,000,000원 | 有 | 有 | 주의 |
⛔ 대항력 임차인 인수 구조 현재 회차 낙찰가 93,100,000원 기준 배당 후 임차인 부족분은 98,975,800원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크므로 매수인의 실질취득은 낙찰가와 인수금을 합산한 약 190,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 확약이 실제 적용되면 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 다만 확약 적용 여부는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
성진그린타운2동 동일 면적 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 150,000,000원, 최신 거래도 150,000,000원입니다. 단순 최저가 93,100,000원만 보면 저렴해 보이지만 대항력 임차 인수 위험을 반영하면 판단 기준은 약 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 69.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 69.54㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 69.54㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.01 | 69.54㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.54㎡ | 2건 | 150,000,000원 |
매각대금 배분 (현재 회차)
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득 약 1.9억 기준으로 최근 거래 1.5억보다 높은 부담입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 정현진 임차보증금 190,000,000원과 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 확인. HUG 말소동의 확약서 적용 여부에 따라 인수 부담이 달라집니다.
- 가격 판단. 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 말고 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 시장성. 최근 12개월 거래 150,000,000원, 추세 -21.1%로 최근 거래 수준을 우선 고려해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 임차권이 먼저다”
이 사건의 핵심은 9,310만원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기와 1.9억원 보증금입니다. 확약이 적용되면 기회가 될 수 있지만, 확약 전제 없이 접근하면 실질취득 부담은 감정가 수준까지 올라갑니다. 가격보다 임차권 확인이 먼저인 물건입니다.
