울산지방법원 2025타경11312. 울산 울주군 서생면 신암리 에너지융합일반산업단지 안에 있는 공장 및 공장용지 사건입니다. 토지는 공장용지 8,905㎡이고, 감정평가상 1동·2동은 물품 제조공장, 3동은 사무실, 4동은 자재창고로 이용되고 있습니다. 감정가 7,138,907,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,448,646,000원, 감정가의 34.3%입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 2025년 1월 10일 김형혜의 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 한백산업개발주식회사·주식회사유성메탈·범서농업협동조합 등 다수 근저당과 가압류·압류·가처분이 이어졌지만, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 그래서 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11312 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 신암리 515-2 · 울산광역시 울주군 서생면 에너지산업1로 24 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 공장용지 |
| 토지 | 공장용지 8,905㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 이용 | 1동·2동 물품 제조공장 · 3동 사무실 · 4동 자재창고 |
| 소유자 | 주식회사더에스앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 7,138,907,000원 / 2,448,646,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2025.01.10. 을구 1번 김형혜 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 접수된 한백산업개발주식회사 근저당권은 접수번호가 뒤이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류·가처분과 경매개시결정도 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 특히 여러 근저당권에 붙은 중소벤처기업진흥공단·부산신용보증재단의 가처분도 모두 말소기준 이후 권리로 판정되어 있습니다.
임차인으로 특정된 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 결론과 별개로, 공장 현장의 실제 점유자와 점유 근거는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 34.3%
이 사건은 감정가 7,138,907,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 2,448,646,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 가격 판단은 단순 할인율보다 공장·토지의 실제 이용 가능성, 유치권 표시, 매각 제외 물건, 산업단지 내 입지와 현장 점유 상태를 함께 보아야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 2,448,646,000원 | 5,892,601,851원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,958,916,800원 | 6,377,433,759원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 1,567,133,440원 | 6,765,299,285원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,448,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,886,460원 |
| 2. 근저당 · 김형혜 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한백산업개발주식회사 | 3,291,200,000원 | 2,061,759,540원 |
| 4. 근저당 · 주식회사유성메탈 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 송수용 | 33,804,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 범서농업협동조합 | 3,660,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사정우인더스트리 | 83,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 반도에이치씨주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사미강철강 | 50,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 부산신용보증재단 | 24,541,191원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 탑이앤지 주식회사 | 6,600,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 중소기업은행 | 52,816,154원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 302,400,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 8,314,361,391원 중 2,421,759,540원이 배당되고, 5,892,601,851원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 26,886,460원으로 계산되어 있고 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 공장·토지 이용 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 에너지융합일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 1동·2동은 물품 제조공장, 3동은 사무실, 4동은 자재창고이며 4동 현황은 1층 휴게실·식당·탈의실·샤워실·화장실 등, 2층 숙소 등입니다.
- 구조. 1동·2동은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 3동은 일반철골구조 판넬지붕 3층, 4동은 일반철골구조 판넬지붕 2층입니다.
- 설비. 3동·4동에 위생·급배수설비가 있고, 3동에는 시스템에어컨, 4동에는 전기온수보일러 등이 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 8,905㎡, 일반공업지역·도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 공시지가는 189,600원/㎡입니다.
- 도로·규제. 중로2류에 저촉되고 소로1류에 접하며, 지역개발사업구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 매각범위·현장 체크리스트
- 유치권 현수막. 한백산업개발주식회사·성영전기·미래소방주식회사, 2동 가스배관의 삼광산업 표시와 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 성립 여부. 유치권 표시는 존재하지만 성립 여부는 불분명하므로 현수막 자체만으로 권리의 성립을 단정하지 말고 사실관계를 대조해야 합니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 제시외 기계기구인 수변전설비 등과 철거 및 이동이 용이한 제시외 컨테이너 3개동은 매각에서 제외됩니다.
- 점유 확인. 임차인으로 특정된 내역은 없으나 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 공장·사무실·숙소 등 각 공간의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 4회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려온 사실과 현장 권리·시설 포함범위는 별개이므로 최저가만으로 투자성을 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 유치권 사실관계가 먼저”
감정가 7,138,907,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 2,448,646,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 등기부와 배당계산만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 그 다음입니다. 공장 입구·외벽과 2동 가스배관에는 여러 업체의 유치권 현수막·표시가 있고, 매각물건명세서는 그 성립 여부를 불분명하다고 적고 있습니다. 여기에 제시외 건물은 매각에 포함되는 반면 수변전설비 등 기계기구와 컨테이너 3개동은 제외됩니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 미확정입니다. 4회 유찰이라는 가격 신호보다 실제 점유·유치권·매각범위를 확인하는 것이 먼저인 사건입니다.
