울산지방법원 2025타경11312. 울산 울주군 서생면 에너지융합일반산업단지 안에 있는 공장용지 8,905㎡와 공장·사무실·자재창고 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1동과 2동이 물품 제조공장, 3동이 공장 사무실, 4동이 자재창고이며 4동의 현황은 휴게실·식당·탈의실·샤워실·화장실과 숙소 등입니다.
등기부의 출발점은 2025.01.10. 김형혜 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 등재된 근저당권·가압류·압류·근저당권 가처분과 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건의 난도는 등기 순위보다 현장 점유와 시설 귀속에 있습니다. 공장 입구와 외벽, 2동 가스배관에 복수 업체의 유치권 표시가 있고 성립 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 수변전설비 등 제시외 기계기구와 이동이 용이한 컨테이너 3개동은 매각에서 제외됩니다. 공장 운영에 필요한 시설이 어디까지 매각대상인지 입찰 전 직접 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11312 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 신암리 515-2 · 울산광역시 울주군 서생면 에너지산업1로 24 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·자재창고·숙소·공장용지 |
| 토지 | 공장용지 8,905㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사더에스앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 7,138,907,000원 / 4,997,235,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형혜 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 기계기구 및 컨테이너 3개동 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 현장 유치권은 별도 확인
말소기준은 2025.01.10. 설정된 김형혜의 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 한백산업개발주식회사 근저당권이 설정됐고, 이후 주식회사유성메탈·범서농업협동조합· 주식회사정우인더스트리·반도에이치씨주식회사·주식회사미강철강의 근저당권이 이어졌습니다. 가압류와 압류, 각 근저당권에 대한 가처분도 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 있습니다.
② 점유·임대 및 매각대상 확인
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 공장 물건은 주민등록 중심의 주거용 임차인 조사만으로 점유관계가 모두 확인되지 않을 수 있으므로, 현장 사용 업체와 각 동의 출입·관리 주체를 직접 확인해야 합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 현장 점유 확인 필요 |
| 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 | 매각 포함 |
| 제시외 기계기구 | 수변전설비 등 | 매각 제외 |
| 컨테이너 | 철거 및 이동이 용이한 3개동 | 매각 제외 |
| 유치권 표시 | 한백산업개발주식회사·성영전기·미래소방주식회사·삼광산업 | 성립 여부 불분명 |
③ 가격 판단 — 2회 유찰이 곧 저가 매입은 아니다
현재 최저매각가는 4,997,235,000원으로 감정가 7,138,907,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 공장과 대규모 공업용지는 건물 상태, 전력·가스·수변전설비, 업종 적합성, 산업단지 규제, 임차·점유 상태에 따라 가치 차이가 커서 유찰 횟수나 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 4,997,235,000원 | 4,944,862,650원 | 3,369,498,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 3,997,788,000원 | 3,955,410,120원 | 4,358,951,271원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 3,198,230,400원 | 3,163,848,096원 | 5,150,513,295원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,997,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,372,350원 |
| 을구 1번 근저당권 · 김형혜 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 한백산업개발주식회사 | 3,291,200,000원 | 3,291,200,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사유성메탈 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 송수용 | 33,804,000원 | 33,804,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 범서농업협동조합 | 3,660,000,000원 | 959,858,650원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사정우인더스트리 | 83,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 반도에이치씨주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사미강철강 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 | 24,541,191원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 탑이앤지 주식회사 | 6,600,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 52,816,154원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 302,400,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,314,361,391원 중 예상배당은 4,944,862,650원이며, 미배당은 3,369,498,741원입니다. 범서농업협동조합부터 미배당이 발생하고 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 당해세와 실제 배당요구 내용에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 에너지융합일반산업단지 내에 있으며, 주위는 공장과 공업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1동·2동은 물품 제조공장, 3동은 사무실, 4동은 자재창고이며 4동의 현황은 휴게실·식당·탈의실·샤워실·화장실과 숙소 등입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 판넬지붕 건물이며 위생·급배수설비, 시스템에어컨, 전기온수보일러 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 8,905㎡, 공시지가 189,600원/㎡, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지역개발사업구역에 포함되고, 중로2류에 저촉되며 소로1류와 완충녹지에 접합니다.
- 환금성. 공장·사무실·숙소와 대규모 토지가 결합된 산업용 부동산으로, 주거용 물건보다 매수층과 활용 업종이 제한됩니다. 비교 실거래가 없어 가격 검증 난도도 높습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 한백산업개발주식회사·성영전기·미래소방주식회사·삼광산업의 공사계약서, 세금계산서, 미지급 내역과 목적물 관련성을 확인하세요.
- 점유 시점과 형태 확인. 유치권 성립에는 점유가 핵심이므로 현수막만 보지 말고 출입통제, 열쇠 관리, 상주 인력, 경비·관리 주체를 현장에서 확인하세요.
- 매각 제외 설비 분리. 수변전설비 등 제시외 기계기구가 매각에서 제외됩니다. 공장 운영에 필요한 전력·가스 설비의 소유자와 철거 가능성을 확인하세요.
- 컨테이너 3개동 제외. 철거와 이동이 용이한 제시외 컨테이너 3개동은 매각대상이 아닙니다.
- 점유·임대 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 각 동의 실제 사용자, 사업자등록, 임대차계약과 전입·법인 주소를 대조하세요.
- 시세 재검증. 비교 실거래가 없으므로 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 산업용지·공장 매매사례와 토지·건물·설비 가치를 분리해 검토하세요.
- 산업단지 규제 확인. 입주 가능한 업종, 용도변경 가능성, 지구단위계획과 일반산업단지 관리기준을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각대상 목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0”
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2025.01.10. 김형혜 근저당권을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 4,997,235,000원에서 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 산업용 경매에서는 등기부 밖의 점유와 설비가 결과를 좌우합니다.
공장 입구·외벽·가스배관에 4개 업체의 유치권 표시가 있고 그 성립 여부가 불분명합니다. 수변전설비 등 제시외 기계기구와 컨테이너 3개동은 매각에서 제외되며, 임대관계와 비교 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가의 70%까지 유찰됐다는 사실보다 유치권 배제 가능성, 실제 점유자, 필수 설비 귀속과 공장 재사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 결론은 등기는 정리 가능하지만 현장 실사가 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다.