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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

A 매력지수72 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경34460 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 47.1475㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
168,319,900원 1억 6,831만 감정가 240,000,000원
감정가의 70% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 117,600,000원 최저가 대비 +43%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
부천지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,176만원
최저가의 10% · 11,760,000원
실거래 대비
▼ 16.5% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 2.02억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주택임차권등기 인수위험은 해소됐지만 실질 취득가는 최근 거래 대비 낮아도 임차권·환금성 확인이 필요한 다세대입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

확약으로 인수위험은 줄였지만, 임차권 확인은 남는다 — 부천 원미동 대명노블리안

인천지방법원 2025타경34460 · 경기도 부천시 원미구 원미동 189-189 대명노블리안3동 2층202호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 117,600,000원 · 매각기일 2026.07.08 · 다세대
72점
매력지수 A등급 · 확약으로 인수위험은 해소되고 가격은 낮지만 다세대 환금성 확인 필요
임차권등기 인수위험은 확약으로 실질 0원 처리되며 최저가는 최근 거래 대비 낮다. 다만 소규모 다세대와 임차권 관련 확인 필요성을 반영해 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 최저가는 최근 거래 대비 낮아 가격 매력은 있으나 소규모 다세대 특성상 환금성 확인이 필요합니다.
감정가
240,000,000원
최저가 49%
최저가
117,600,000원
2회 유찰
실질취득
117,600,000원
임차인 인수 0원
핵심지표
A
권리·가격 균형

인천지방법원 2025타경34460. 경기도 부천시 원미구 원미동 대명노블리안3동 202호 다세대주택입니다. 소유자는 정옥선이며, 2022년 거래가액 285,000,000원으로 취득한 물건입니다. 등기상 주택임차권등기 김민주의 보증금 285,000,000원이 확인되며, 전입·확정일자·배당요구가 있어 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경34460
소재지경기도 부천시 원미구 원미동 189-189 대명노블리안3동 2층202호
용도다세대주택 · 전용 47.1475㎡
소유자정옥선
감정가 / 최저가240,000,000원 / 117,600,000원
청구액285,000,000원
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
김민주285,000,000원有有실질 0원

임차권등기 순위 3번은 매각으로 소멸 예정이나, 일반적으로 대항력 임차인의 보증금 미배당분은 매수인 인수 위험이 됩니다. 본 건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차인에 한해 인수 실질을 0원으로 반영합니다.

③ 가격 분석 — 최근 거래 기준

거래월면적층거래가
2024.1043.09㎡5200,000,000원
2022.0647.15㎡2285,000,000원
2022.0247.12㎡4222,000,000원
2021.0945.03㎡4215,000,000원

최근 12개월 거래 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 200,000,000원입니다. 최저매각가 117,600,000원은 최근 거래 대비 58.8% 수준입니다. 다만 최근 거래 대비 과거 거래 평균은 높았고, 최근 대비 이전 거래 추세는 -16.9%로 하락 흐름입니다.

배당 분배
감정가 vs 실질취득 vs 실거래

④ 예상배당표

항목금액
집행비용2,446,400원
임차인 김민주 보증금 배당115,153,600원
주택도시보증공사 배당0원
소유자 교부0원
✅ 권리 관점 대항력·우선변제권 임차인이 존재하지만 확약 적용으로 해당 임차인의 매수인 인수 실질은 0원입니다.
⚠️ 주의 확약은 해당 임차인에 한해 적용됩니다. 입찰 전 확약 내용과 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 범위와 조건 확인
  • 다세대 26세대 규모로 매도 환금성 점검
  • 최근 거래 200,000,000원 대비 입찰 상한 검토
  • 등기부·매각물건명세서 원본 확인

맺으며 — “인수 위험은 줄었지만 확인은 필요하다”

이 물건의 핵심은 대항력 임차권입니다. 보증금 285,000,000원이라는 큰 금액이 존재하지만 확약으로 실질 인수는 0원 처리됩니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 낮아 가격상 장점이 있으나, 소규모 다세대와 하락 추세를 고려해 권리 확인 후 접근하는 것이 적절합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

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경기도 부천시 원미구 원미동 189-189 대명노블리안3동 2층202호

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