💰 실질취득 301,313,626원 🏷️ 최저가 50,757,000원 ⚠️ 인수 250,556,626원 📉 5회 유찰 · 16.81%
50,757,000원
인천지방법원 2025타경34464. 소사역 인근 소사역 힐스센텀 3층 317호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 요항표의 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자 윤사랑은 2022년 거래가액 335,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 2025.08.20. 서울신용보증재단 가압류보다 앞선 임차인의 전입·점유 및 임차권입니다. 윤소연은 2022.09.05. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.07.20.이며 보증금은 300,000,000원입니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
따라서 최저매각가 50,757,000원만 보고 감정가 대비 큰 폭으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 배당추정에서는 집행비용 1,313,626원을 제외한 49,443,374원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 부족분 250,556,626원은 매수인이 인수합니다. 낙찰대금과 인수액의 합은 301,313,626원으로, 실질취득 부담은 임차보증금 3억원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 65-6 소사역 힐스센텀 3층 317호 · 경인로 376 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 3층 317호 |
| 소유자 | 윤사랑 (2022.06.10. 매매 · 거래가액 335,000,000원, 2022.09.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 50,757,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 312,228,214원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2022.06.07. 설정된 국민은행 근저당권은 2022.09.05. 이미 말소됐습니다. 임차인 윤소연은 2022.07.20. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.09.05. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2024.09.25. 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.08.20. 서울신용보증재단 가압류이므로, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 매각으로 소멸하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤소연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.05 | 2022.07.20 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 250,556,626원 |
② 가격 착시 — 유찰돼도 실질취득은 약 3억
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 곧 투자자의 이익으로 남지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 50,757,000원 | 250,556,626원 | 301,313,626원 |
| 6회 유찰 시 | 35,529,900원 | 265,509,638원 | 301,039,538원 |
| 7회 유찰 시 | 24,870,930원 | 275,976,747원 | 300,847,677원 |
현재 회차 최저가는 감정가의 16.81%이고, 6회 유찰 시 11.76%, 7회 유찰 시 8.24%까지 내려갑니다. 그러나 각 회차 실질취득은 각각 301,313,626원, 301,039,538원, 300,847,677원으로 거의 같습니다. 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “보증금 약 3억원을 사실상 취득원가로 본다”가 정확한 해석입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,313,626원 |
| 1. 임차인 윤소연 보증금 | 300,000,000원 | 49,443,374원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 22,093,937원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 312,228,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 250,556,626원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 지하철 소사역(1호선·서해선) 남동측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 소사역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 요항표상 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 3층 317호이며, 위생·급배수·승강기·주차·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 광대로에 접하고, 준주거지역·시가지경관지구·소사역세권 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,220,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 회차 기준 50,757,000원에 낙찰돼도 인수액 250,556,626원을 더한 실질취득은 301,313,626원입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 매각물건명세서에 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 배당요구 확인. 윤소연은 2024.09.25. 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 오피스텔이며 임차권 자료에는 주거로 기재돼 있습니다. 이용현황과 관련 서류를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가 자료의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 인도·점유 상태는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 배당추정은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 원본 배당관계 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “5천만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 50,757,000원이라는 최저가입니다. 감정가 302,000,000원에서 5회 유찰돼 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인 윤소연의 보증금 300,000,000원이 매수인의 실질부담을 결정합니다. 현재 회차에서는 보증금 중 49,443,374원만 배당되고, 250,556,626원이 매수인에게 남습니다.
결과적으로 현재 회차 실질취득은 301,313,626원입니다. 6회·7회 유찰 시에도 301,039,538원, 300,847,677원으로 거의 변하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 경매”가 아니라 “유찰될수록 낙찰가는 낮아지고 인수액은 커지는 경매”입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 약 3억원의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
