인천지방법원 2025타경34464. 경기도 부천시 소사구 소사본동의 '소사역 힐스센텀' 3층 317호입니다. 경매사건의 물건 분류는 근린시설이며, 감정평가서에 기재된 공부상 이용상황은 오피스텔입니다. 경매 개시 전인 2022년 9월 5일 소유권을 취득한 윤사랑 명의로 등기되어 있으며, 당시 등기상 거래가액은 335,000,000원입니다.

이 물건의 핵심은 낮은 최저매각가격이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 윤소연은 2022년 7월 20일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022년 9월 5일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 9월 25일 보증금 300,000,000원에 대한 주택임차권등기를 마쳤습니다.

말소기준권리는 그보다 늦은 2025년 8월 20일 서울신용보증재단 가압류입니다. 윤소연의 선순위 대항력과 우선변제권이 확인되므로, 임차보증금이 매각대금으로 전액 변제되지 않으면 부족분은 낙찰자가 부담합니다. 매각물건명세서에도 이 인수관계가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3억원 임차권

권리분석의 출발점은 2025년 8월 20일 가압류입니다. 이보다 앞서 등기된 국민은행 근저당권 144,000,000원은 이미 2022년 9월 5일 말소되었으므로 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산하면 안 됩니다. 과거 신탁등기도 말소된 상태입니다.

반면 윤소연의 임차관계는 말소기준권리 이전에 성립했습니다. 2024년 9월 25일 등기된 주택임차권은 등기일만 기준으로 판단할 권리가 아닙니다. 그 등기에는 2022년 9월 5일 주민등록·점유개시와 2022년 7월 20일 확정일자가 명시되어 있기 때문입니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 부족분은 매수인에게 승계됩니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

윤소연은 임차보증금의 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가 기준으로는 전액 배당이 불가능합니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 먼저 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 265,509,540원은 매수인이 부담하는 구조입니다.

따라서 배당요구를 했다는 사실만으로 임차권이 소멸하거나 매수인의 인수부담이 사라지는 것은 아닙니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되는지 여부가 핵심입니다.

② 가격 비교 — 6회 유찰에도 실질취득은 약 3억원

이 물건은 감정가 302,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 35,530,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 11.76%입니다.

그러나 감정가 대비 할인율은 이 사건에서 매수인의 실제 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 현재 회차에 최저가로 낙찰된다는 가정에서는 다음과 같이 계산됩니다.

낙찰가 35,530,000원에 예상 인수액 265,509,540원을 더하면 301,039,540원입니다. 이는 감정가 302,000,000원과 근접한 수준이며, 보증금 300,000,000원을 사실상 취득원가의 기준으로 보아야 하는 구조입니다. 실질취득 부담과 감정가가 가깝다는 사실만으로 현재 매매시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가도?

각 회차의 실질취득 부담은 매각가 가정과 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 회차별 차이는 집행비용 추정 등에서 발생하며, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

7회 유찰 시 예상 최저가는 24,871,000원, 8회 유찰 시에는 17,409,700원까지 낮아집니다. 그러나 예상 인수액은 각각 275,976,678원, 283,303,675원으로 증가합니다.

결국 세 시나리오 모두 실질취득 부담이 약 300,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 경매의 승부처는 유찰 횟수나 표면 최저가가 아니라, 선순위 보증금까지 포함한 총취득원가입니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,530,000원 가정)

현재 최저매각가 35,530,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,039,540원을 제외한 34,490,460원이 선순위 임차인 윤소연에게 배당됩니다.

임차보증금 300,000,000원 중 265,509,540원은 배당되지 못합니다. 명세서에 기재된 인수조건에 따라 이 부족분이 매수인에게 승계됩니다.

서울신용보증재단의 청구금액 22,093,937원과 한국주택금융공사의 신청채권 청구금액 312,228,214원은 현재 예상배당에서 모두 0원으로 계산됩니다. 두 채권의 합계 미배당액은 334,322,151원입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.9%를 적용한 추정액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당금과 인수액은 법원의 최종 배당에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 지하철 소사역 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 소사역(1호선·서해선)이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 용도. 경매사건의 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가서의 공부상 이용상황은 오피스텔로 기재되어 있습니다. 건물 전체는 오피스텔 및 근린생활시설 용도이며, 이 사건 317호의 실제 사용 및 용도 확인이 중요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 3층 317호입니다. 석재 붙임·페인트 등의 외벽 마감, 하이새시 창호이며 위생·급배수·승강기·주차·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 평탄한 장방형 토지로, 북측 광대로에 접합니다. 토지면적은 6,601.5㎡이고 공시지가는 4,220,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 업무용으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·소사역세권 지구단위계획구역· 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있으므로, 해당 호실의 실제 적용 여부와 적용기간을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 소사역 인근 입지라는 장점이 있지만, 근린시설로 분류된 물건의 용도와 실제 이용상태, 선순위 임차보증금 인수 부담이 거래 가능성과 매수층에 영향을 줄 수 있습니다. 6회 유찰된 이력 역시 신중하게 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 판단. 최저가 35,530,000원에 예상 인수액 265,509,540원을 더한 301,039,540원을 기본 비교금액으로 삼아야 합니다. 실제 시장가격과 비교하기 전까지 가격상 유리하다고 판단하지 마세요.
• 임차권등기와 선순위 대항력 확인. 윤소연의 임대차계약일 2022.07.20, 주민등록·점유개시일 2022.09.05, 확정일자 2022.07.20, 임차권등기일 2024.09.25를 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금 미배당 및 인수 조건 확인. 임차보증금 300,000,000원 중 배당 부족분이 매수인에게 승계된다고 명시되어 있습니다. 실제 배당액, 채권관계와 임차보증금 반환 책임을 입찰 전 반드시 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오의 착시 주의. 7회 유찰 가정 최저가 24,871,000원, 8회 유찰 가정 최저가 17,409,700원으로 내려가더라도 예상 인수액이 증가해 실질취득 부담은 약 3억원 수준입니다.
• 점유 상태 및 명도 확인. 주택임차권등기상 점유개시일과 현 시점의 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 명도 협의와 보증금 반환 문제가 연결될 수 있습니다.
• 호실의 법적 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 표시를 함께 검토하여 건축물대장, 실제 이용상태 및 사용 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 시장가격 확인. 감정가 또는 과거 등기 거래가액만을 현재 매매시세로 사용하지 말고, 비교 가능한 최근 거래와 호실의 실제 이용상태를 기준으로 실질취득 부담 약 3억원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 공용관리비 및 추가 부담. 체납된 공용관리비, 점유 관련 비용, 세금 및 배당 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각기일 2026.10.27 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,553만원에 사는 물건이 아니라, 약 3억원을 부담하는 물건”

이 경매의 겉모습은 강렬합니다. 감정가 302,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 35,530,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 숫자만 보면 대폭 할인된 물건처럼 보이지만, 선순위 임차권을 반영하면 판단이 완전히 달라집니다.

윤소연의 보증금은 300,000,000원이고, 현재 최저매각가 기준 예상 배당금은 34,490,460원에 불과합니다. 부족분 265,509,540원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 부담은 301,039,540원입니다.

추가 유찰로 최저가가 낮아져도 보증금 부족분이 늘어나 총취득원가는 약 3억원 수준에서 유지됩니다. 더욱이 근린시설 분류·공부상 오피스텔이라는 용도 확인 요소, 6회 유찰 이력, 현재 시장가격 대비 가격 우위의 불확실성이 겹칩니다.

결론은 가격 매력이 확인되지 않은 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하더라도 핵심적인 보증금 반환 부담은 남습니다. 감정가 대비 할인율을 근거로 응찰하기보다는 선순위 임차권, 실제 인수액, 용도, 현재 매매시세를 종합적으로 확인해야 합니다. 권리 및 취득원가 관점에서 신중한 접근이 필요한 물건입니다.