인천지방법원 2025타경34464. 소사역 남동측 인근의 소사역 힐스센텀 3층 317호입니다. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가서상 공부 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 임차권자 윤소연은 2022년 7월 20일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 9월 5일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2025년 8월 20일 서울신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
보증금은 300,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌지만, 현재 최저가를 전제로 한 예상배당은 집행비용을 제외한 101,335,796원에 그칩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가해, 매수인의 총부담은 약 3억원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 65-6 소사역 힐스센텀 제3층 제317호 · 경인로 376 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 윤사랑 (2022.06.10. 매매, 거래가액 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 103,586,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 312,228,214원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수한다
말소기준권리는 2025년 8월 20일 서울신용보증재단의 가압류 22,093,937원입니다. 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당권 144,000,000원은 2022년 6월 7일 설정됐으나, 등기부에 2022년 9월 5일 해지를 원인으로 한 말소등기가 존재합니다.
반면 윤소연의 전입·점유는 2022년 9월 5일이고 확정일자는 2022년 7월 20일입니다. 2024년 9월 25일에는 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기일이 말소기준권리보다 빠른 것뿐 아니라 전입·점유 시점 자체가 선행하므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 승계합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤소연 건물의 전부 · 주거 | 임차권등기 300,000,000원 | 2022.09.05 2022.07.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.09.25 | 잔액 승계 보증기관 중복승계 없음 |
② 가격 구조 — 최저가 1.04억의 착시
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 낙찰가만으로 가격을 비교할 수 없습니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 최저가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 103,586,000원 | 198,664,204원 | 302,250,204원 |
| 4회 유찰 시 | 72,510,200원 | 229,194,984원 | 301,705,184원 |
| 5회 유찰 시 | 50,757,140원 | 250,556,489원 | 301,313,629원 |
4회 또는 5회까지 더 유찰되더라도 실질취득액은 각각 301,705,184원, 301,313,629원입니다. 낙찰가가 약 5,076만원까지 내려가도 총부담은 약 3.01억원으로 유지됩니다. 현재 실질취득액 302,250,204원은 감정가 302,000,000원보다 250,204원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,250,204원 |
| 1. 임차인 윤소연 보증금 | 300,000,000원 | 101,335,796원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울신용보증재단 가압류 | 22,093,937원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 청구 | 312,228,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 198,664,204원이 배당되지 않아 매수인에게 승계됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 소사역 1호선·서해선 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 소사역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 표시는 근린시설이고 공부상 이용상황은 오피스텔입니다. 임차권등기에는 건물 전부를 주거로 사용하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 3층이며, 승강기·주차·난방·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 인접지 대비 평탄한 장방형 토지로 북측 광대로에 접하며, 공시지가는 4,220,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구·소사역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 소사역 인근 입지이지만 3회 유찰됐고, 근린시설 표시와 공부상 오피스텔 이용상태가 함께 존재하므로 자금조달·세금·향후 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 총부담은 302,250,204원입니다. 입찰가를 낮추면 인수액이 증가하는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 대조해 윤소연의 배당액과 매수인 인수 잔액을 재계산해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 보증금 미변제 상태에서는 임차권등기가 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 잔금 지급과 명도·말소의 순서를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 오피스텔, 임차권등기상 주거 사용이 함께 나타납니다. 대출·취득세·부가가치세·전입 가능 여부를 관계기관과 금융기관에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 범위가 건물 전부로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 소사역세권 지구단위계획구역의 적용 범위와 입찰 목적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것은 아니다”
표면상 최저가는 감정가 302,000,000원에서 103,586,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 윤소연의 보증금 300,000,000원이 매각대금보다 크고, 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 302,250,204원으로 감정가와 사실상 같습니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 바뀌지 않습니다. 4회 유찰 시 실질취득액은 301,705,184원, 5회 유찰 시에도 301,313,629원입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금 3억원을 포함한 총부담, 임차권등기 말소, 실제 점유와 용도입니다. 결론은 권리 인수 부담이 크고 가격 할인도 실질적으로 제한적인 물건입니다.