대구지방법원 2024타경4681. 수성구 황금동 589 소재 물건으로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 구조는 일반철골구조 판넬지붕 2층이고, 토지는 지목 대지, 면적 175.0㎡, 제1종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 표면상 최저가는 감정가 668,508,800원에서 3회 유찰되어 229,298,000원까지 내려왔습니다. 그러나 박혜영·박주현 두 임차인의 전입일이 말소기준권리인 2022.04.20보다 앞서 있어, 보증금 합계 101,000,000원이 매수인 인수로 잡히는 구조입니다.
따라서 이 사건의 판단 기준은 최저가 229,298,000원이 아닙니다. 실제 자금 부담은 최저가 229,298,000원 + 인수 101,000,000원 = 330,298,000원입니다. 유찰 폭이 커 보이는 물건일수록 “내가 법원에 내는 돈”과 “낙찰 뒤 떠안는 돈”을 분리해서 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경4681 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 황금동 589 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 일반철골구조 판넬지붕 2층 |
| 토지 | 대 175.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,400,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박정현 |
| 감정가 / 최저가 | 668,508,800원 / 229,298,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 서측 일부 현황 도로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.04.20 을구 9번 근저당권입니다. 이 기준보다 앞선 임차인 전입이 두 건 있습니다. 박주현은 2020.08.26, 박혜영은 2022.02.11 전입으로, 두 명 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 예상배당표도 두 임차인의 보증금을 배당이 아니라 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합산 101,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력·우선변제·승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜영 | 2층 | 2022.02.11 | 해당 없음 | 100,000,000원 / 100,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 | 말소기준권리 이전 전입. 보증금 전액 매수인 인수 가능성이 큽니다. |
| 박주현 | 101호 | 2020.08.26 | 해당 없음 | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 | 말소기준권리 이전 전입. 보증금 전액 매수인 인수 가능성이 큽니다. |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 보아야 합니다. 보증금은 중복 합산할 항목이 아니며, 박혜영 100,000,000원과 박주현 1,000,000원을 합산한 101,000,000원이 이 사건의 인수 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득가로 본다
현재 회차 최저가는 229,298,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 인수 보증금 101,000,000원을 더하면 실질취득은 330,298,000원, 감정가 대비 49.4%입니다. 4회 유찰 시 최저가는 160,508,600원, 5회 유찰 시 112,356,020원이지만, 인수 보증금 101,000,000원은 별도로 붙습니다. 그래서 유찰이 진행되어도 “최저가 하락폭”만큼 체감 매입가가 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,010,172원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 인수 · 박혜영 보증금 | 100,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 매수인 인수 |
| 인수 · 박주현 보증금 | 1,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 매수인 인수 |
| 을구 1번 근저당 · 하양새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당 · 하양새마을금고 | 32,500,000원 | 32,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당 · 하양새마을금고 | 110,500,000원 | 110,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당 · 하양새마을금고 | 195,000,000원 | 4,287,828원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 336,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당 · 반야월농업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 | 말소기준 · 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당 · 전유나 | 390,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 27,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 53,285,633원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 59,396,636원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 대구신용보증재단 | 23,780,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,941,962,269원, 채권자 배당은 225,287,828원, 미배당은 1,716,674,441원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 황금네거리 북동측 인근. 부근은 단독주택, 각종 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입 가능하며, 기타 제반교통상황은 무난시됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로, 위생 및 급배수설비와 2층 시스템냉난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대지 175.0㎡, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 주의사항. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 서측 일부 현황 도로 이용이 기재되어 있어 실제 사용 가능 면적과 경계 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 최저가 229,298,000원에 임차인 인수 101,000,000원을 더한 330,298,000원으로 판단해야 합니다.
- 임차인 2명 확인. 박혜영 2층, 박주현 101호 모두 말소기준권리보다 전입이 빠릅니다. 명도 협의와 보증금 인수 부담을 전제로 계산하세요.
- 우선변제 기대 금물. 예상배당표상 두 임차인의 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
- 현황 도로 확인. 서측 일부가 현황 도로로 이용 중이므로, 경계·사용 가능 면적·출입 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 기재가 있으므로, 현황과 공부의 차이, 철거·사용·점유 관계를 입찰 전 대조하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표 수치를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “인수 1.01억”이 먼저다
이 물건은 감정가 대비 최저가만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대 방향으로 흐릅니다. 실제 임차인 2명의 보증금 101,000,000원이 매수인 인수로 붙기 때문에, 현재 회차 실질취득은 330,298,000원입니다. 게다가 근린생활시설, 제시외 건물, 서측 일부 현황 도로, 큰 미배당 구조가 함께 있어 단순 저가 낙찰형 물건으로 보기 어렵습니다. 가격은 내려왔지만, 권리와 현황 리스크는 남아 있습니다. 이 사건은 보수적으로 접근해야 합니다.