대구지방법원 2024타경8423. 대구 동구 각산동 ‘효성빌딩1’ 1층 101호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정요항표의 이용상태는 공부상 사무소입니다. 사건 분류상 대지 항목이 포함되지만, 입찰 판단에서는 아파트가 아니라 1층 업무·상가성 물건으로 접근해야 합니다. 현재 최저가는 감정가 287,000,000원의 34.3%인 98,441,000원입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 김은희 씨가 2015.04.27 거래가 380,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사하나은행 근저당권 318,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정들은 말소기준 이후 권리라 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경8423 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 이노밸리로26길 23, 1층101호 (각산동,효성빌딩1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지권 포함 · 공부상 용도 사무소 · 전유면적 62.4㎡ |
| 소유자 | 김은희 (2015.04.27 거래가 380,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 98,441,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아이에이제십사차유동화전문 유한회사 / 310,115,228원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
핵심은 2015.04.27 을구 1번 근저당권입니다. 이보다 늦은 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위입니다. 2023년의 임의경매·강제경매 등기는 각각 말소 처리됐고, 현재 진행 중인 2024타경8423 역시 말소기준 이후 경매개시결정입니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영수 | 101호 | 주거 | 2022.05.02 | 미상 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 배당요구 일반 임차인 |
임차인 김영수 씨의 전입일은 2022.05.02입니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2015.04.27보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인에게 대항하지 못하고, 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다. 배당요구일은 2024.10.10으로 확인되지만 확정일자는 확인되지 않으므로, 우선변제 배당 여부는 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,171,938원 | 매각가의 약 2.2% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 318,000,000원 | 96,269,062원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준으로 하나은행 담보채권에는 96,269,062원이 배당되고, 채권 기준 미배당은 221,730,938원입니다. 이 미배당은 채권자 회수 부족이지 매수인 인수금이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 가격 구조 — 낮아진 최저가, 그러나 상가형 환금성은 별개
현재 최저가는 98,441,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 표면 할인율만 보면 크게 낮아졌지만, 이 물건의 본질은 주거용 아파트가 아니라 대구혁신도시 내 1층 사무소입니다. 감정요항표상 주변은 근린상가 및 아파트 등으로 형성되어 있고, 토지는 근린상업지역·제1종지구단위계획구역에 속합니다. 임대수요와 재매각 수요가 확인되지 않으면 낮은 최저가만으로 안전마진을 단정하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 98,441,000원 | 34.3% | 96,269,062원 | 221,730,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 68,908,700원 | 24.0% | 67,268,343원 | 250,731,657원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 48,236,090원 | 16.8% | 46,967,840원 | 271,032,160원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 각산동 소재 각산비나리공원 남서측 인근, 대구혁신도시 내 근린상가 및 아파트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 사용승인일자는 2015.04.02입니다.
- 설비. 공동 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구 등에 포함되며, 남측 약 15m 도로와 동측·북측 약 10m 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 재확인. 임차인 김영수 씨는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 명도 협의와 실제 점유상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소입니다. 주거 사용 내역이 보이므로 내부 구조, 위법 사용 가능성, 향후 임대 가능 용도를 확인하세요.
- 임대수요. 주변 상가 공실, 1층 노출도, 주차 접근성, 월세 600,000원 수준의 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 1층 호실은 공용관리비·수선충당금·연체 관리비 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 채권자 미배당. 현재 회차에서도 미배당이 221,730,938원 발생합니다. 매수인 인수는 아니지만, 절차 변동 가능성은 법원 기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실제 점유자를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “잘 팔리는 물건”은 다르다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2015.04.27 하나은행 근저당이고, 임차인 김영수 씨는 2022.05.02 전입이라 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 권리 때문에 피해야 하는 물건은 아닙니다.
다만 입찰 판단의 중심은 가격표가 아니라 환금성입니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 3회 유찰된 1층 사무소·근린상가형 집합건물입니다. 실사용 계획이 있거나 임대수요를 현장에서 확인했다면 검토할 수 있지만, 단순히 “감정가 대비 싸다”는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 현장 임대수요 확인 후 판단이 맞습니다.
