서울남부지방법원 2025타경464. 금천구 시흥동 983-13 제가동 3층 302호로, 공부상 용도는 근린주택이며 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 강기형이고, 미래에셋생명보험주식회사가 2025.04.02. 강제경매개시결정을 등기했습니다. 사건 청구액은 8,783,516원이며, 본압류의 기초가 된 2024.03.11. 가압류의 등기상 청구금액은 9,092,212원입니다.
등기부만 보면 오래된 근저당·가압류·압류가 다수 나타나 복잡해 보입니다. 하지만 1983년 한국주택은행 근저당은 2002.08.22., 2003년 중소기업은행 근저당은 2007.11.01., 2007년 김경복 가압류는 2009.02.25., 2014년 우리은행 근저당은 2018.10.01. 각각 말소됐습니다. 2018년 강기형 지분 압류와 2023년 경기신용보증재단 가압류 역시 각각 2020.04.27.과 2024.12.05. 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.03.11. 미래에셋생명보험 가압류입니다. 그 이후의 소상공인시장진흥공단 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 훨씬 앞선 2018.10.01. 전입 임차인 김경태가 존재하고 보증금이 미상이라, 이 물건의 실질 위험은 등기부가 아니라 임차보증금에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 983-13 제가동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로 73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 |
| 소유자 | 강기형 |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 303,616,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 미래에셋생명보험주식회사 / 8,783,516원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 재건축 관련 | 대도연립소규모재건축사업 조합설립인가 상태 · 낙찰자의 조합원지위 승계 가능 여부 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소됐지만 임차인이 남는다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김경태 302호 | 전입 2018.10.01 확정 2020.09.14 | 미상 | 2025.07.01 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 가능 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김경태의 전입일은 말소기준일보다 앞서고, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당액과 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가 51%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 303,616,000원으로 감정가 593,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 242,892,800원, 5회 유찰 시 194,314,240원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(51.2%) | 303,616,000원 | 0원 | 92,965,165원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 242,892,800원 | 0원 | 33,092,090원 |
| 5회 유찰 시(32.77%) | 194,314,240원 | 14,806,370원 | 0원 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 303,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,050,624원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 중소기업은행 근저당 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 김경복 가압류 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 우리은행 근저당 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 경기신용보증재단 가압류 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 미래에셋생명보험 가압류 | 9,092,212원 | 9,092,212원 |
| 소상공인시장진흥공단 가압류 | 45,822,450원 | 45,822,450원 |
| 신용보증기금 가압류 | 13,685,549원 | 13,685,549원 |
| 신용보증기금 강제경매 관련 | 미상 | 0원 |
| 미래에셋생명보험 강제경매 관련 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 92,965,165원 |
시뮬레이션상 채권 합계 205,600,211원이 전액 배당되고 소유자에게 92,965,165원이 남습니다. 다만 표에 포함된 한국주택은행·중소기업은행·김경복·우리은행· 경기신용보증재단 권리는 등기부상 후속 말소가 확인되며, 대항력 임차인의 보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서·배당요구 종기 서류를 기준으로 다시 산정해야 합니다.
④ 재건축·공매 리스크
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시흥3동주민센터 서측 인근으로 시흥유통산업단지, 소규모 공동주택, 연립주택, 근린생활시설 및 중소규모 공장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 석수역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방· 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 50m, 남측 약 6m, 북서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며, 2024.08.07. 소규모주택정비사업 사업시행구역으로 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 연립주택과 산업·근린시설이 혼재한 입지이며 재건축사업 진행 상태와 조합원지위 승계 불확실성이 일반 매매 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김경태의 정확한 보증금, 계약기간, 증액·감액 내역, 실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금과 예상 배당액을 확인한 뒤 ‘입찰가 + 미배당 보증금’ 기준으로 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 조합원지위 확인. 대도연립소규모재건축사업조합과 금천구 회신서를 통해 낙찰자의 조합원지위 승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매사건의 진행·취하·종결 여부와 관련 압류의 현 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 말소 대조. 배당 시뮬레이션에 포함된 과거 근저당·가압류가 실제로 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 신청채권자 금액 확인. 사건 청구액 8,783,516원과 등기상 가압류 청구금액 9,092,212원의 차이를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차인 점유가 확인되는 만큼 명도 협의, 인도명령 가능 여부, 공용부분 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
최저가가 감정가의 51.2%라는 숫자는 강하게 보이지만, 이 사건에서는 가격보다 먼저 확인할 항목이 있습니다. 김경태는 말소기준보다 앞서 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖췄지만, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 인수액 0원만 믿고 입찰하면 실제 낙찰 후 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다.
실거래 비교 근거도 확인되지 않으므로 303,616,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 여기에 소규모재건축 조합원지위 승계 여부, 공매공고 부기등기, 배당 시뮬레이션과 등기 말소 내역의 불일치까지 겹칩니다. 감정가 대비 할인은 크지만 실질취득액과 권리 결과는 아직 열려 있습니다. 보증금·배당·조합원지위·공매 상태가 모두 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.