대구지방법원 2025타경810. 경북 경산시 와촌면 용천리 467-2에 위치한 공장 및 토지의 임의경매입니다. 토지면적은 1,433㎡이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 제조업소로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 소유자는 백현주이며, 농협은행의 근저당권을 바탕으로 경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구액은 765,365,410원입니다.
가장 먼저 확인할 부분은 등기상 권리보다도 매각조건과 실제 이용상태입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물인 차양 포함, 재매각 및 매수신청보증금 20%가 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 보증금 10%를 전제로 입찰 자금을 준비해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 와촌면 용천리 467-2 도로명주소: 경상북도 경산시 와촌면 용천길 108 |
| 물건종류 / 용도 | 공장 + 토지 · 제조업소 |
| 토지 | 1,433㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 처마고 약 6m · H-Beam 250 × 250mm |
| 소유자 | 백현주 · 단독소유 |
| 감정가 | 962,812,800원 |
| 최저매각가 | 471,778,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 입찰보증금 | 94,355,600원 (최저매각가격의 20%) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(차양) 포함 · 재매각 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 765,365,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.11.07. 설정된 을구 1번 농협은행 근저당권이며 채권최고액은 264,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행의 을구 2번·3번 근저당권과 갑구 가압류 10건 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
을구 3-1번에는 신용보증기금의 22,000,000원 확정채권 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전이 등재되어 있습니다. 이는 기존 을구 3번 근저당권의 일부 이전으로, 별도의 독립된 근저당권이나 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 시에는 채권 이전과 배당권자 관계를 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 검증은 별개
감정가는 962,812,800원이며 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 471,778,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준으로 내려왔지만, 공장과 토지는 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 시장가격을 판단하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 471,778,000원 | 464,660,220원 | 1,410,826,635원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 330,244,600원 | 324,821,176원 | 1,550,665,679원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 231,171,220원 | 227,134,823원 | 1,648,352,032원 | 0원 |
회차별 가격과 배당액은 제공된 시뮬레이션 기준입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며, 매수인 인수액과 구별됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,117,780원 |
| 1. 을구 1번 · 농협은행 근저당 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 농협은행 근저당 | 240,000,000원 | 200,660,220원 |
| 3. 을구 3번 · 농협은행 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 · 웰컴저축은행 | 95,789,700원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 · 롯데카드 | 22,055,549원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 · 농업협동조합중앙회 | 137,873,288원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 · 농협은행 | 34,468,322원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 · 제이비우리캐피탈 | 22,303,589원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 · 신용보증기금 | 297,500,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 9번 · 농업협동조합중앙회 | 98,343,933원 | 0원 |
| 12. 갑구 10번 · 농협은행 | 17,354,812원 | 0원 |
| 13. 갑구 11번 · 중소벤처기업진흥공단 | 235,797,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 7,117,780원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 464,660,220원입니다. 을구 1번 근저당에는 264,000,000원이 배당되고, 을구 2번 근저당에는 200,660,220원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 근저당권과 가압류에는 배당할 재원이 남지 않습니다.
채권액 합계는 1,875,486,855원, 예상 미배당액은 1,410,826,635원입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액 765,365,410원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 미배당이 발생했다는 사실만으로 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
채권최고액과 청구금액을 활용한 자동 배당 추정입니다. 실제 채권잔액, 일부 대위변제에 따른 배당권자 관계, 당해세 및 우선변제 항목 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용정보 기준)
- 입지. 감정요항표상 주변은 중·소규모 공장, 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있으며 교통환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 간선도로 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리 등을 고려한 교통여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,433㎡, 지목 대, 공업용으로 이용되는 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 개별공시지가는 192,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 향후 공장 이용이나 업종 변경 시 해당 규제를 확인해야 합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 제조업소입니다. 외벽은 샌드위치판넬, 바닥은 에폭시·타일 등으로 마감되어 있으며 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 제시외 시설. 차양이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현장에서 실제 규모, 설치 상태 및 건축물 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장 및 공업용 토지는 제조업소 사용 목적, 대형차 진출입, 설비 상태, 업종별 인허가 및 향후 매수 수요에 따라 매각 가능가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 최저가의 20%인 94,355,600원을 기준으로 입찰 자금을 준비하고 재매각 조건을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 공장 건물과 토지, 제시외 차양의 매각 범위를 매각물건명세서·감정평가서·현황도와 대조하세요.
- 토지·건물 등기. 말소기준과 공동담보 관계, 을구 3-1번 신용보증기금 일부 대위변제의 실제 권리관계를 확인하세요.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사업자등록, 계약서, 보증금, 대항력 가능성 및 인도 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실과 시세 대비 저평가 여부를 구분하고 인근 공업용 토지 및 유사 공장의 실거래 사례를 대조하세요.
- 시설·사용 상태. 판넬과 철골, 지붕, 누수, 전력 및 급배수설비, 공장 사용 가능성과 관련 인허가를 현장에서 확인하세요.
- 재매각 사유. 이전 매각 및 대금 미납 관련 기록을 확인해 동일한 문제가 반복될 가능성이 있는지 검토하세요.
- 공과금·환경 관련 사항. 체납 공과금, 시설 철거·원상복구 문제, 토양오염 가능성 및 폐기물 존재 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 물건 상태를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 취득 후 가치”
이 사건은 감정가 962,812,800원의 공장·토지가 두 차례 유찰되어 최저가 471,778,000원까지 내려온 재매각 물건입니다. 말소기준 이후 등기상 권리는 소멸하는 구조이고, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 재매각에 따른 20% 입찰보증금, 확인되지 않은 임대·점유관계, 공장이라는 용도의 특수성, 비교 가능한 실거래 시세의 부재를 함께 고려해야 합니다. 채권자 미배당액이 크다는 점은 매수인 인수와 구별되지만, 실제 매각조건과 권리관계를 확인하는 절차는 생략할 수 없습니다.
등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 실제 인도 가능성은 추가 검증이 필요한 사건입니다. 입찰 판단의 핵심은 감정가 대비 49%라는 숫자 자체가 아니라, 현재 최저가에 취득한 뒤 해당 공장을 어떤 용도로 활용하거나 처분할 수 있는지, 그리고 재매각 보증금과 점유·시설 관련 부담을 충분히 감당할 수 있는지에 있습니다.
