서울남부지방법원 2025타경489. 등기상 용도는 아파트지만 감정평가서에는 현재 근린생활시설, 상호 “SMITH KOREA”로 이용 중인 것으로 조사된 물건입니다. 김판성 씨가 2009.02.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2012.04.26 중흥새마을금고 명의의 채권최고액 299,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 채권최고액 183,600,000원의 추가 근저당권, 인천신용보증재단 가압류, 김계은 명의 소유권이전청구권가등기, 지방세·국세 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 가등기는 담보가등기 여부의 확인이 필요하고, 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 배당순서를 바꿀 수 있으므로 원본 확인을 생략할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 952-3 주안펌니스아파트 제2층 제202호 · 도로명주소 서울특별시 양천구 오목로 174 |
| 등기상 용도 / 현황 | 아파트 / 근린생활시설(상호: SMITH KOREA)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상9층 중 2층 · 사용승인일 2002.07.02 |
| 면적 비교 기준 | 130.95㎡ · 실거래 비교 면적 89.44㎡와 불일치 |
| 소유자 | 김판성 (2009.02.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 377,600,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중흥새마을금고 / 394,815,630원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.04.26 접수된 을구 8번 중흥새마을금고 근저당권 299,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 16번 근저당권 183,600,000원과 인천신용보증재단 가압류 14,998,485원, 김계은 명의 가등기, 양천구·국의 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 임차인 신고 | 임차인 없음 |
|---|---|
| 매수인 인수 계산 | 0원 |
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
| 현재 이용 | 근린생활시설(상호: SMITH KOREA) |
배당요구 임차인이나 등기된 임차권은 없고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 실제로 근린생활시설이 운영 중이므로, 점유자가 소유자인지 임차인인지 현장 확인이 필요합니다. 권리상 인수액 0원과 명도 부담 없음은 같은 의미가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 75.5%지만 직접 비교가 어렵다
주안펌니스아파트의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 552,500,000원이지만, 오래된 2021.11 거래 605,000,000원이 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 2024.11의 500,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 89.44㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2021.11 | 89.44㎡ | 4 | 605,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 89.44㎡ | 1건 | 500,000,000원 |
현재 실질취득액 377,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 500,000,000원의 75.5%입니다. 표면적인 비율만 보면 낮지만, 본건 비교 기준 면적은 130.95㎡이고 실거래 표본은 89.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 등기상 아파트인 본건이 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이어서 주거용 아파트 실거래와 동일 선상에서 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,086,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 중흥새마을금고 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 중흥새마을금고 | 183,600,000원 | 72,513,600원 |
| 4. 갑구 31번 가압류 · 인천신용보증재단 | 14,998,485원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 497,598,485원 중 371,513,600원이 배당되고, 미배당액은 126,084,885원입니다. 신청채권 394,815,630원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있으나, 배당 부족액은 매수인이 인수하지 않는 것으로 계산됐습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 377,600,000원 | 371,513,600원 | 126,084,885원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 302,080,000원 | 297,050,880원 | 200,547,605원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 241,664,000원 | 237,480,704원 | 260,117,781원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 서울특별시 양천구 신정동 신서고등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 북측으로 약 20m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기와 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 도시철도 저촉, 중로1류 접합, 상대보호구역·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 주상용, 완경사 사다리형, 중로한면이며 토지면적은 481.7㎡이고 공시지가는 5,294,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 집합건물이고 실거래 표본이 2건뿐이어서 일반 대단지 아파트보다 시세 확인과 매각가 산정이 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 등기상 아파트이나 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 영업·전입·사업자등록 상태를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 상호가 확인됩니다. 소유자·사업자·임차인 중 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 33번 가등기의 담보가등기 여부와 매각물건명세서상 소멸 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 배당순서와 명도 협상 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 중흥새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기와 실제 신청채권·채권계산서를 대조해야 합니다.
- 시세 재산정. 89.44㎡ 아파트 실거래를 130.95㎡ 근린생활시설 이용 물건에 그대로 적용하지 말고, 유사 근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.4%이므로 과거 거래 605,000,000원이나 전체 평균 552,500,000원만으로 가격 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 용도와 시세는 단순하지 않다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 실제 이용상태와 가격 검증입니다.
아파트로 표시된 물건이 근린생활시설로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 최근 실거래 500,000,000원과 비교하면 실질취득액 377,600,000원은 75.5%지만, 실거래 면적은 89.44㎡로 본건의 130.95㎡와 일치하지 않습니다. 실거래도 2건뿐이고 추세는 -17.4%입니다. 권리상 인수는 없지만, 가등기·세금·점유·용도와 적정가 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.
