31,346,000원
대구지방법원 2025타경950. 경상북도 청도군 청도읍 고수리 582-9, 579-18과 관련된 지분매각 사건입니다. 등기상 현재 공유자는 권경전 지분 2분의 1, 김영자 지분 2분의 1이고, 경매개시결정은 권경전 지분을 대상으로 기재되어 있습니다. 감정평가에서는 실제 구분점유 상태를 확인했으나 구분소유적 공유 여부가 불명확하여 전체물건을 기준으로 평가한 뒤 지분비율로 면적을 사정했습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각 및 공유자우선매수권 행사에 관한 특별매각조건이 명시되어 있습니다.
용도도 단순 토지만은 아닙니다. 감정 현황상 근린생활시설(음식점) 및 주택으로 이용 중이며, 주택 부분과 점포 부분에 각각 점유자가 조사되어 있습니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 누가 어떤 부분을 점유하고 있고 낙찰 후 얼마를 추가로 부담할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 청도읍 고수리 582-9, 579-18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(음식점) 및 주택 |
| 공유자 | 권경전 지분 2분의 1 · 김영자 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 91,387,900원 / 31,346,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 35,856,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 현황 | 대 · 주상용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 26.0㎡ · 공시지가 727,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 그러나 임차가 더 중요하다
말소기준권리는 2024.04.09 주식회사우리카드 가압류 28,540,705원입니다. 이후 경북신용보증재단 가압류 15,227,464원, 주식회사케이비국민카드 가압류 30,808,366원, 강제경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류 4,513,088원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2003.06.03 가압류 50,000,000원과 2021.08.12 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확인된 인수만 10,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영자 | 주택 부분 | 2005.12.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신경애 | 점포 부분 | 2024.01.08 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025.07.30 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
보증기관 대위나 승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 신경애의 경우 배당요구는 했지만 우선변제권이 없는 것으로 배당표가 산정되어 예상배당은 0원, 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 31,346,000원에 낙찰된다고 가정해도 확인 가능한 실질취득은 41,346,000원 이상입니다.
더 큰 변수는 김영자입니다. 등기상 공유자 김영자와 임차인 조사에 기재된 이름이 같고, 주택 부분 전입일은 2005.12.27로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 산정할 수 없습니다. 따라서 41,346,000원을 최종 실질취득가로 단정해서는 안 되며, 김영자 관련 보증금이 확인될 경우 실질취득액은 그만큼 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,228원 |
| 인수. 임차인 신경애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주식회사우리카드 | 28,540,705원 | 28,540,705원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 경북신용보증재단 | 15,227,464원 | 1,841,067원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 30,808,366원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사우리카드 | 35,856,884원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 4,513,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 114,946,507원 중 채권자 예상배당은 30,381,772원, 미배당은 84,564,735원입니다. 신경애 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 김영자 보증금은 확인되지 않아 위 인수금액에 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설(음식점) 및 주택으로 이용 중입니다. 단순 토지 투자보다 점유·임대관계 확인이 중요합니다.
- 입지. 청도우체국 북측 인근에 위치하며, 주변은 각종 소매점·식당·주상복합 등이 형성된 기존 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 실제 구조는 세멘벽돌조 스라브 및 스레트위 강판지붕 1층이며, 외장타일·몰탈위 페인팅, 벽지·타일, 내장바닥재·타일·장판재, 샷시창호로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비가 있고 주택 부분에 난방설비가 있습니다.
- 경계. 고수리 582-9 토지 북서측 일부를 인접필지 소유자가 점유하고, 동측 타인 토지 일부는 본건물 소유자가 점유하고 있습니다. 579-18 토지 일부도 인접필지 소유자가 점유하는 것으로 관측되어 정확한 경계 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으나, 건물은 공부상 세멘벽돌조 스라브지붕이고 실제는 세멘벽돌조 스라브 및 스레트위 강판지붕입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영자 보증금 확인. 주택 부분 전입일이 2005.12.27이고 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 보증금과 점유권원을 확인하기 전에는 매수인 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 신경애 인수 반영. 점포 부분 보증금 10,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 최저가 31,346,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 공유지분 확인. 권경전·김영자가 각각 2분의 1을 소유하고 있으며, 실제 구분점유와 구분소유적 공유 여부가 불명확합니다. 낙찰 후 이용 가능한 범위와 공유관계를 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건이 있으므로 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 절차에 반영해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 인접필지와 상호 점유가 관측된 부분이 있으므로 현황경계와 등기·지적 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건이므로 현황과 매각대상 범위를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 인수·공유·경계가 먼저다
감정가 91,387,900원이 3회 유찰되어 최저매각가 31,346,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건을 단순 저가 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 신경애 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하므로 확인 가능한 실질취득부터 이미 41,346,000원 이상이며, 김영자의 보증금은 미상이라 총 인수액은 확정되지 않았습니다.
여기에 권경전·김영자 2분의 1 공유, 구분소유적 공유 여부 불명확, 공유자우선매수권 특별매각조건, 인접필지와의 상호 점유 및 별도 측량 필요성까지 겹칩니다. 실거래 시세 비교 근거도 없어 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 물건은 낙찰가보다 먼저 임차보증금·점유권원·공유관계·경계를 확정해야 하는 사건입니다.
