대구지방법원 2025타경1061. 청도읍 무등리의 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택이며, 부속건물은 공부상 창고이지만 실제 이용은 차고 및 계사입니다. 말소기준권리는 2015.09.04. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권으로 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이후 2025.08.21. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리 자체보다 매각 대상의 범위와 입찰 자격 관련 조건을 더 세밀하게 봐야 합니다. 제시외 건물 일부는 매각에 포함되지만 이동 가능한 조립식 창고는 제외되며, 토지 위 조경수·과수목과 건물 옥상 태양광설비는 매각에 포함됩니다. 또한 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1061 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 청도읍 무등리 411-3 · 경상북도 청도군 청도읍 무등1길 30 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 · 부속 차고 및 계사 |
| 소유자 | 김영자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 564,289,000원 / 193,551,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,676,322,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 615.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 97,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 인수 0원
소유권보존은 2015.08.13. 김영자 명의이고, 말소기준은 2015.09.04. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원, 채무자는 청성산업주식회사이며 공동담보목록 제2015-265호가 기재돼 있습니다. 2025.08.21. 신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 564,289,000원, 현재 최저매각가는 193,551,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 3회 유찰에 따라 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 193,551,000원 | 34.3% | 1,729,958,714원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 135,485,700원 | 24.01% | 1,787,211,100원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 94,839,990원 | 16.81% | 1,827,267,130원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 135,485,700원, 두 차례 더 진행되면 94,839,990원까지 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 각 회차의 낮은 최저가 자체는 곧바로 시세 할인이나 투자 수익을 의미하지 않습니다. 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 농지 관련 절차와 제시외 건물 문제가 함께 있으므로, 가격 판단은 현장 상태와 실제 거래 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,509,714원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,920,000,000원 | 190,041,286원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권액 중 190,041,286원이 배당되고 1,729,958,714원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 일괄매각·제시외 물건 — 포함과 제외를 구분
- 조경수·과수목. 토지 지상의 조경수와 과수목은 매각에 포함됩니다.
- 발코니·데크·테라스. 목록2 건물 중 공부상 건축면적에 포함되지 않은 발코니·데크·테라스도 매각에 포함됩니다.
- 부속건물 이용. 공부상 용도는 창고이나 실제 이용상태는 차고 및 계사입니다.
- 태양광설비. 건물 옥상 태양광설비는 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 농지취득자격증명 — 보증금 몰취 위험
따라서 이 물건은 권리분석상 매수인 인수액만 확인하고 입찰하기에는 부족합니다. 농지취득자격증명의 발급 가능성과 원상회복 조건을 입찰 전에 확인하지 않으면, 낙찰 이후가 아니라 입찰보증금 단계에서 직접적인 위험이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 청도군 청도읍 무등리 ‘무등마을’ 서측 인근으로, 기존 취락·소규모 공장·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 토지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로가 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로 외장석 및 일부 복합판넬 마감, 벽지·타일 내벽, 장판지·타일 바닥, 새시 이중창호입니다.
- 설비. 단독주택 부분에 급배수설비·위생설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거보호형(청도08))·가축사육제한구역입니다.
- 식재. 토지에는 조경수와 과수목이 식재돼 있고, 별도 토지에는 감나무·대추나무 등 과수목이 식재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3의 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 불법창고 철거와 관련해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있으므로 실제 대상과 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물. 2-1·2-3·2-4는 포함되고 이동 가능한 조립식 창고 2-2는 제외됩니다. 현장에서 위치와 소유관계를 대조하세요.
- 태양광·수목. 옥상 태양광설비와 토지 지상 조경수·과수목이 매각에 포함되는 점을 확인하세요.
- 점유 상태. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현재 실제 점유자와 명도 가능성을 별도 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 단독주택·토지의 현장 상태와 실제 거래 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 입찰 조건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2015.09.04. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 현재 193,551,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 3회 유찰이라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리기는 어렵습니다. 실거래 시세 비교자료가 없고, 물건 자체가 단독주택 + 토지이며 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 일부 제시외 건물 제외, 불법창고 철거에 따른 원상회복 가능성까지 함께 확인해야 하기 때문입니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요, 입찰 절차는 주의. 이 세 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
