대구지방법원 2025타경1241. 수성구 범어동 드림파크뷰 103동 1층102호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 배미경이며, 2021.01.28 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 246,000,000원입니다. 2024.08.19 농협은행주식회사 명의 채권최고액 240,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.11 대구신용보증재단 가압류 50,000,000원과 2025.11.11 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기권리 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 문제는 등기부 밖입니다. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 거주자 폐문부재 때문에 내부 마감상태 역시 동류형 다세대주택의 일반적인 상태를 기준으로 조사되었습니다. 따라서 현장 점유와 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1241 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 88-38 드림파크뷰 103동 1층102호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 103동 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 배미경 · 2021.01.28 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 172,970,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 205,801,256원 |
| 말소기준 | 2024.08.19 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.08.19 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 뒤인 대구신용보증재단 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 동대구농업협동조합 근저당과 대구은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘시세 부재’가 더 중요하다
감정가는 353,000,000원이고 현재 최저매각가는 172,970,000원입니다. 두 차례 유찰되어 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에는 가격 비교에 사용할 수 있는 실거래 금액이 제공되지 않았습니다.
드림파크뷰(103,104)는 16세대이고 사용승인일은 2004.05.24입니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 76.2㎡이나 본건과의 면적 매칭도 되지 않았습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 확인된 낙찰금액과 낙찰일도 없습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정하거나 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,221,580원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 169,748,420원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 169,748,420원이 농협은행 근저당에 배당되고, 대구신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 290,000,000원 대비 미배당액은 120,251,580원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려갈수록 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 172,970,000원 | 169,748,420원 | 120,251,580원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,078,999원 | 118,583,893원 | 171,416,107원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 84,755,299원 | 82,829,704원 | 207,170,296원 |
현재 회차에서도 신청채권 205,801,256원은 전액 변제되지 않고, 농협은행 예상배당액은 169,748,420원입니다. 3회 유찰 시 118,583,893원, 4회 유찰 시 82,829,704원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실 문제이며, 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 103동은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 경동초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 전후의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 북서측 하향 경사지에 계단식으로 조성된 자루형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 소로2류·상대보호구역 등과 관련되어 있습니다. 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 규모. 드림파크뷰(103,104)는 16세대이며 사용승인일은 2004.05.24입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 거주자 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차관계를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 실제 점유자가 확인되면 전입·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 조사하지 못해 마감상태가 동류형 다세대주택의 일반적인 사항을 기준으로 기재되었습니다.
- 권리 원본 대조. 2024.08.19 농협은행 근저당이 말소기준인지, 이후 권리 변동이 없는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 토지·도로 조건 확인. 자연녹지지역, 자루형·완경사 토지, 북측 도로 접면 조건이 실제 환금성과 이용가치에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인할 것이 많은 다세대
이 물건의 등기상 구조는 명확합니다. 2024.08.19 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 두 차례 유찰로 353,000,000원의 감정가가 172,970,000원까지 내려왔어도, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 더구나 16세대 규모의 다세대주택이고 임대관계가 미상이며 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리 구조는 단순하지만 가격·점유·내부상태 확인이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 주변 시세와 현장 점유를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
