대구지방법원 2025타경1251. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 계획관리지역의 전·과수원 이용 형태가 함께 확인되는 사건입니다. 등기부상 소유자는 박경순·박경자·박나래·박선화·박성열·박태순의 공유이며, 경매개시결정은 박나래 지분에 대해 이루어졌습니다. 박나래 지분은 10분의 1입니다.
따라서 최저매각가 19,044,000원만 보고 일반적인 단독주택 전체를 취득하는 경매처럼 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에도 지분매각과 공유자우선매수권 행사에 관한 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 여기에 목록1·목록4의 농지취득자격증명, 목록4의 원상회복명령 가능성, 그리고 전입자 박경자의 임대차관계 미상까지 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 청도읍 부야리 1230-3 |
| 등기부 표시 | 경상북도 청도군 청도읍 부야리 1231-1, 1230-4 · 경상북도 청도군 청도읍 청려로 2370 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 과수원 이용 토지 포함 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 과수목 매각 포함 |
| 매각대상 지분 | 박나래 지분 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 38,864,000원 / 19,044,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 브라보캐피탈앤드대부주식회사 / 42,181,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계는 단순하지 않다
등기부에는 근저당이나 압류가 별도로 나타나지 않고, 2025.11.17 박나래 지분 강제경매개시결정이 기준권리로 잡혀 있습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부가 단순하다고 해서 매수인 부담을 곧바로 0원으로 확정할 수는 없습니다. 현황조사·매각물건명세서상 박경자가 2023.06.05 전입해 있고, 보증금·확정일자와 임대차관계가 확인되지 않았기 때문입니다.
② 임차인·점유자 확인 — 보증금 미상이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경자 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박경자의 전입 자체는 기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 “낙찰자가 보증금을 얼마 인수한다”거나 반대로 “인수액이 0원이다”라고 결론내리는 것은 위험합니다. 실제 임대차가 존재하고 대항요건이 충족된다면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
③ 지분매각 — 최저가보다 더 큰 진입장벽
이 사건의 핵심은 박나래 지분 10분의 1입니다. 나머지 공유관계가 그대로 남는 지분매각은 일반적인 단독소유 물건보다 사용·처분·명도·환금 과정이 복잡합니다. 매각물건명세서에는 공유자우선매수권 행사에 관한 특별매각조건도 명시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 742,792원 |
| 2. 경매개시결정 · 브라보캐피탈앤드대부주식회사 | 42,181,593원 | 18,301,208원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 가정하면 신청채권자 청구액 42,181,593원 중 18,301,208원이 배당되고 23,880,385원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표의 매수인 인수 산정은 0원이지만, 박경자의 보증금·임대차관계가 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 말할 근거는 부족하다
현재 최저가는 19,044,000원으로 감정가 38,864,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 13,330,800원, 4회 유찰 시 9,331,560원 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 단독소유 주택이 아니라 지분매각이고, 실제 임대차 및 보증금이 미상이며, 공유자우선매수 특별조건까지 존재합니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 실질취득액 역시 박경자에게 실제 대항력 있는 보증금이 존재하는지에 따라 달라질 수 있어 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 동일 물건군 실거래 비교 없이 “시세보다 저렴하다”는 결론도 내릴 수 없습니다.
⑥ 토지·농지·공법상 제한
- 농지취득자격증명. 목록1과 목록4는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건이 명시되어 있습니다.
- 목록1 현황. 토지 지목은 ‘대’로 기재되어 있으나 토지대장상 ‘답’, 현황은 ‘전 및 과수원’으로 적혀 있습니다.
- 목록4 원상회복. 농지취득자격증명이 필요하고, 해당 토지 내 담벼락 철거 등 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있습니다.
- 공법상 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며, 목록1~2는 접도구역 저촉을 감안해 평가됐습니다. 토지자료에도 접도구역 저촉과 도로구역 접함이 확인됩니다.
- 토지 특성. 지목 답, 토지이용상황 전, 평지·부정형·중로한면이며 면적은 294.0㎡, 공시지가는 73,200원/㎡입니다.
⑦ 건물·과수목·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 벽돌조 슬래브지붕 지상2층이며 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 청도읍 부야리 ‘연곡마을’ 북서측 인근으로 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.
- 과수목. 매각물건명세서에는 과수목 매각 포함이라고 기재되어 있으나, 감정평가 기타사항에는 본건 지상에 소유자 미상의 과수목 수십주가 소재한다고 적혀 있어 범위와 소유관계의 원문 대조가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 박나래 지분 10분의 1이 실제 각 목록에 어떻게 적용되는지 매각목록·등기부 원본을 서로 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수. 특별매각조건의 행사방법과 입찰 결과에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 박경자 점유관계. 2023.06.05 전입자의 실제 점유, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·목록4의 증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 가볍게 보면 안 됩니다.
- 원상회복 가능성. 목록4 담벼락 철거 등 원상회복명령 가능성의 비용·이행 범위를 확인해야 합니다.
- 과수목·제시외 건물. 매각 포함 범위와 현황, 소유관계가 실제 현장과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 지분 환금성과 미확정 인수위험을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 지분과 점유다
이 사건은 감정가 38,864,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 19,044,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄지만, 실제 구조는 단순한 반값 단독주택 경매와 다릅니다. 박나래 지분 10분의 1 매각이고 공유자우선매수 특별조건이 있으며, 목록1·목록4에는 농지취득자격증명 조건도 붙어 있습니다.
무엇보다 박경자가 2023.06.05 전입해 있으나 보증금·확정일자·임대관계가 미상입니다. 따라서 현재 배당계산상 인수액 0원이라는 숫자를 그대로 매수인의 확정 부담으로 받아들여서는 안 됩니다. 가격은 내려왔지만 실질취득액은 아직 확정되지 않았고, 공유지분의 사용·처분·환금 난도까지 높은 사건입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 지분·점유·농지 조건을 입찰 전에 얼마나 명확히 해소하느냐입니다.
